[서울파이낸스 성재용기자] 2분기 서울 프라임 오피스빌딩의 공실률이 전반적인 상승세를 보였다. 프라임 오피스빌딩은 연면적 3만㎡ 이상 빌딩 가운데 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려한 상대적으로 우수한 빌딩을 일컫는다.
19일 세빌스코리아가 발표한 '2013년 2분기 서울 오피스시장 리포트'에 따르면 2분기 서울 프라임 오피스빌딩 공실률이 전분기대비 1%p 상승한 10.7%로 조사됐다. 권역별로는 중심권역(CBD)이 전분기대비 0.4%p 상승한 15.6%, 강남권역(GBD)은 전분기대비 1.7%p 상승한 4.2%, 여의도권역(YBD)은 전분기대비 0.9%p 상승한 10.3%를 기록했다.
홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설팅본부 상무는 "기업들의 증평 및 신규 오피스 개설로 CBD의 수요가 증가했지만 N타워의 준공으로 공실률이 높아졌고, GBD 오피스 빌딩 임차인들의 외부권역으로 이전, YBD 일부 금융사들의 지점 폐쇄 및 감평 등이 그 원인으로 보인다"라고 분석했다.
이어 "3분기 CBD에 센터 포인트가 공급될 예정이지만 100% 사전 임대돼 CBD의 공실률 상승에는 큰 영향을 미치지 않을 것"이라며 "반면 YBD에 FKI타워(전경련 신축회관)가 준공되면 해당 지역 공실률은 더욱 상승할 것"이라고 전망했다.
2분기 서울 프라임 오피스 3.3㎡당 평균 월 임대료는 전년동기대비 1.2% 인상된 16만3600원으로 집계됐으며 조사대상인 92개 프라임 오피스빌딩 중 CBD, GBD의 6개 빌딩이 평균 임대료를 약 2~4% 인상한 반면, YBD의 Two IFC는 임대료를 10%가량 인하한 것으로 조사됐다.
◇ "공실률 상승 불구 거래규모 유지될 것"
이와 함께 2분기에 총 9개 빌딩이 거래된 것으로 조사됐다. 총 거래금액은 약 1조4900억원으로, 전분기대비 5900억원가량 상승한 것으로 나타났다.
2분기 주요 거래 사례는 CBD의 대우건설 신문로 사옥과 트윈트리타워, GBD의 삼성생명 대치2빌딩과 기타권역의 강남피(P)타워 외 5개 빌딩이 추가로 거래됐다.
특히 대우건설 신문로 사옥, 신도림 디큐브시티 오피스동, 논현동 두산빌딩 등은 세일앤리스백(Sale & Leaseback) 옵션으로 매매돼 기업들의 유동성 확보를 위한 움직임이 지속되고 있는 것으로 나타났다.
2분기 프라임 오피스의 수익률(cap rate)은 5% 초반으로, 전분기와 비슷한 수준을 유지했으며 중·소형 오피스빌딩의 수익률은 6~8%대로 추정된다.
홍지은 상무는 "현재 진행 중인 거래사례만 보더라도 3분기 거래규모는 전년동기 수준(약 1조5000억원 규모)을 유지할 것으로 보인다"며 "공실률 리스크에도 불구하고 최근 기업들의 자산유동화 전략과 프라임 오피스빌딩의 안정적인 수익률로 인해 활발한 거래가 이뤄지고 있는 만큼 이 같은 추세가 당분간 지속될 것"이라고 내다봤다.
