[서울파이낸스 문지훈기자] 급등하던 전월세값 상승폭이 최근 둔화됐지만 저렴한 전월세집을 구하기는 여전히 어려운 상황이다. 힘들게 전월세집을 구해도 계약 과정부터 거주기간, 계약종료 시점에 적절히 대처하지 않으면 임차보증금 손해를 볼 수도 있다.

20일 부동산정보업체 부동산써브는 실수요자들이 전월세집을 구할 때 염두해야 할 점을 소개했다.

우선 수요자가 원하는 수준의 가격과 입지여건을 갖춘 전월세집을 찾기 위해서는 최소 1달 이상의 여유를 두고 꾸준히 노력해야 한다. 최근 전월세값 급등으로 시세대비 저렴하거나 주거환경이 우수한 집이 임차시장에 나오면 최장 2~3일 안에 계약될 가능성이 높다. 따라서 매일 부동산 중개업소를 방문하거나 전화 또는 인터넷을 통해 실시간으로 임차주택을 찾아야 한다.

단기간에 급등한 전월세값이 부담스러운 경우 상대적으로 임대차 비용이 저렴한 다가구·다세대, 소형빌라 등의 주택을 찾는 것도 고려할만 한다. 또한 자금이 충분하지 않은 경우 은행에서 전세대출 가능 여부를 확인하고 정부가 지원하는 대출상품의 자격조건을 따지는 게 좋다.

계약준비단계에서는 해당 임대차 주택의 부동산등기부 등본을 확인해야 한다. 실제 부동산 소유자와 계약하는 당사자가 동일한지 살펴야 하며 소유자 대리인과 계약을 체결할 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 한다.

등기부등본 열람 시 주택 소유자가 집을 담보로 대출받을 금액을 확인할 수 있다. 이 때 계약할 전월세 보증금과 집주인이 기존에 받은 대출금 합계가 해당주택 시세의 70%를 넘는지 확인해야 한다. 해당 주택이 경매에 넘어가면 시세대비 20% 이상 저렴한 가격에 낙찰되는 경우가 많아 이에 따른 보증금 손해를 차단하기 위한 조치다.

계약서 작성 뒤에는 확정일자를 받고 전세자금 대출을 확인하는 등 잔금을 치를 준비를 해야 한다. 확정일자를 받으면 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우 각 순위에 따라 배당을 요구할 수 있다.

입주시점에서는 주택 인도 및 주민등록(전입신고)을 원활하게 마쳐야 한다. 잔금 납부와 동시에 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음날 자정부터 대항력을 확보하게 된다.

임차 후 1년 6개월가량의 시간이 지나면 재계약 또는 계약종료 이후를 준비해야 한다. 관련법상 계약을 갱신하거나 계약조건을 변경할 경우 임대인은 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 종료 1개월 전까지 통지해야 한다. 해당기간까지 별도의 통지가 없다면 기존 계약이 그대로 자동 연장된다.

임대인과 임차인이 계약종료 전 미리 합의해 계약을 갱신한 경우 임차인은 그대로 계속거주하면 되지만 임차보증금이 증액된 경우 이에 대한 확정일자를 다시 받아야 한다.

임대차계약이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 보증금 중 일부를 돌려받지 못한 경우에도 신청 가능하며 등기 이후 이사하더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 임차권 등기명령에 따른 비용을 집주인에게 청구 할 수 있으며 임대차 기간 종료 후라도 보증금을 돌려받는 시점까지는 해당 주택에 거주해도 된다.

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