최근 젊은 층들이 필자에게 가장 많이 물어보는 말이 전세로 사는 것이 나을지, 아니면 집을 사는 게 나을지의 여부다. 전세로 계속 살자니 전세난민이 되는 것이 두렵고, 그렇다고 집을 사자니 돈이 부족해 고민하는 젊은 층들이 많다.

돈이 부족하다고 해서 전세로 계속 살거나 그렇다고 해서 무리하게 대출을 많이 받아 집을 구입하면 하우스리스푸어나 하우스푸어의 신세를 면할 수 없다. 전세로 살게 되면 오르는 전세금을 마련할 수 없어 결국 변두리로 이사 가는 비극을 가족들이 겪어야 한다. 대출을 많이 받게 되면 대출 이자 갚느라 삶이 편치 않고 미래가 불투명하다.

과거에는 대출 이자를 상쇄하고도 남을 정도로 아파트 값이 상승해 대출을 많이 받아 아파트를 구입해도 별 문제가 없었다. 그러나 앞으로는 아파트의 가치가 상승하지 않을 것으로 판단된다. 흔들리는 세계 경제 동태와 달러 남발로 언제 어떻게 무너질지 모르는 미국 경제, 그리고 노령인구 증가와 고용 불안, 인플레이션 심화로 위태로운 한국 경제의 현실을 볼 때 암울하기 짝이 없기 때문이다.

그러나 그렇다고 해서 내 집 마련을 미루는 것은 더 위험하다. 인플레이션이 심화돼 화폐가치는 점차 추락할 것이고, 이에 따라 부동산 가격은 일정 수준 올라갈 수밖에 없기 때문이다. 지하철 요금 인상이 지하철 가치 상승에 기인한 것이 아니고 물가 상승 때문인 이치와 같다. 앞으로는 인플레이션이 더 심화될 것이 분명하기 때문에 인플레이션 헤지 차원에서라도 내 집 마련은 꼭 필요하다. 인플레이션에 의해 오르는 집값을 모은 돈이 따라잡을 수 없기 때문이다.

내 집을 갖고 있으면 화폐가치 추락을 방어할 수 있지만 전세로 살게 되면 인플레이션에 의해 전세금을 까먹게 돼 향후에는 알거지가 될 수밖에 없다. 예를 들어 전세금이 1억 원이라면 1억 원으로 벌 수 있는 기회비용 연 4%(은행 정기예금 이자율)와 인플레이션 4%에 의한 화폐가치 하락으로 1년에 가만히 앉아서 800만원을 날리게 된다는 사실을 깨달아야 한다.

◇ 내 집을 마련하려면
일단 아파트를 당장 구입하는 것은 포기해야 한다. 대출을 1억원 이상 받더라도 수도권에서조차도 쓸 만한 아파트를 구입할 수 없기 때문이다. 그래도 아파트를 꼭 구입하겠다면 분양을 받아 3, 4년 후 입주하는 방법이 있는데, 이조차도 청약 가입한 지 30개월이고 연령이 30대 초반이면 가점이 낮아 좋은 지역에 당첨되기는 매우 힘들다.

가장 유력한 방법은 역세권의 다세대주택을 구입하는 것이다. 수도권의 방 2개 다세대주택은 1억원 이하로도 구입이 가능하기 때문에 대출을 많이 받지 않더라도 가능하다. 서울 강북의 방 2개짜리 다세대주택은 1억5000만원 내외, 용산이나 마포, 강남 등은 2억원 내외이다.

대출 이자가 부담스러운 분들은 주택담보대출을 5000만원 이하로 받을 수 있는 매물을 선택한다. 만약 용산이나 마포, 강남 등에서 거주하고 싶은 사람들은 원룸을 구입하는 것이 대출 이자를 줄이는 방법이다. 원룸은 1억6000만 원 내외면 구입이 가능하기 때문이다. 신혼부부가 거주하려면 원룸의 크기가 확장면적을 포함해서 6.5평 이상이 돼야 한다. 자금여유가 조금 더 있다면 5층의 테라스가 있는 원룸을 구하는 것이 살림을 하기에 편하다.

다세대주택이 거주하기 불편하다고 싫어하는 젊은 층들이 많은데 평생 사는 게 아니고 돈을 모을 때까지만 고생하면 되는 것이기에 감수해야 한다. 젊은 때는 좁은 방에서 살아도 부부 간의 애정이 돈독해지지만 나이 들어 비좁은 방에서 살면 궁색한 살림에 부부 간 불화만 커진다.

다세대주택은 역세권에서 구하되 가급적 신축을 택하는 것이 거주하기도 좋고 향후 환금성 면에서도 안전하다. 월세 수요가 꾸준한 곳이면 임대사업을 하려는 사람들이 매수할 수 있기 때문이다. 혹 다른 곳으로 이사 가려는 데 잘 팔리지 않으면 월세를 주어 부수입을 올릴 수도 있다. 따라서 젊은 층들이 선호하고 강남이나 여의도 등으로의 접근성이 좋고 주변에 백화점 등 편의시설이 잘 갖추어진 곳을 중심으로 선택한다. 9호선이 지나갈 곳, 신분당선이나 분당선 연장선이 들어설 곳 등이 유력하다.

만약 부득이하게 전세로 계속 거주해야 하는 사람들은 화폐가치 추락에 의해 전세금을 까먹는 것을 방지하기 위해 현금흐름이 용이한 임대주택을 구입해놓을 필요가 있다. 향후에는 월세가 잘 나오는 부동산만이 마포나 용산 등처럼 유동인구가 계속 늘어나는 역세권의 원룸을 구입한다고 해도 큰돈이 들지는 않는다.

요즘처럼 매매가 대비 전월세 비중이 높은 때에는 1000만 원이나 2000만 원의 소액으로도 투자가 가능한 물건들을 구할 수 있다. 레버리지 효과를 극대화하면 현금 대비 임대수익률이 8% 이상 가능하기 때문에 2000만 원 투자 시 월 13만3000원의 소득을 올릴 수 있다. 정부가 대출을 억제할 계획이고, 기준금리를 인상할 것이 분명하기 때문에 투자 시기는 빠를수록 좋다. 그렇지 않으면 진짜 돈이 없어 투자하지 못하는 비극을 맛볼 수밖에 없다.