주택거래 정상화에 초점…일부 전문가 '역풍' 우려

[서울파이낸스 성재용기자] 오는 10일 국토해양부가 강남3구(강남·서초·송파)만 적용되는 주택투기지역 및 주택거래신고제 해제를 비롯한 부동산거래 활성화 대책을 발표할 예정이다. 이번 대책의 경우 주택거래 활성화에 초점을 두고 있다는 점에서 향후 부동산시장의 가늠좌 역할을 할 것으로 예상된다.

9일 업계에 따르면 국토부는 △강남3구 투기지역 및 주택거래신고지역 해제 △서울 및 수도권 전매제한기간 완화 △생애최초 주택구입자금 지원대상 확대 △민영주택 청약 가점제 및 재당첨제한 완화 △분양가상한제 폐지 △다주택자 양도세 중과제 폐지 및 주택거래에 따른 취득세 감면제 재도입 등을 골자로 하는 5.10 부동산 활성화대책을 발표할 것으로 보인다.

이는 당초 가계부채 문제를 악화시킬 수 있다는 우려로 강남3구의 투기지역 해제에 부정적이던 기획재정부가 부동산시장의 장기화된 침체를 방관할 수 없다는 입장으로 선회하면서 급물살을 탔다. 하지만 가계부채 급증과 지자체 재정난 등을 고려해 DTI 규제완화와 취득세 감면 조치는 제외될 가능성이 큰 것으로 알려졌다.

특히 4.11총선 당시 여야를 막론하고 존폐를 언급했던 총부채상환비율(DTI)는 강남3구에 한해서만 적용될 것으로 업계에서는 전망했다. 국토부 관계자는 "금융위원회에서 가계 부채증가를 불러올 수 있는 DTI규제 관련 조치를 반대하는 입장"이라고 말했다. 현재 DTI비율은 서울 50%(강남3구 40%), 인천·경기는 60%다.

박재완 기획재정부 장관은 지난 5일 필리핀 마닐라에서 열린 아시아개발은행(ADB) 연차총회에 참석한 자리에서 기자들을 만나 "DTI 규제 완화는 신중한 접근이 필요하다"고 부정적인 입장을 내비친 바 있다.
또 지난해 말 종료된 취득세 감면 조치 재도입 역시 포함되지 않을 것으로 보인다. 동 관계자는 "취득세 감면조치도 지방자치단체의 세수입과 직결되는 만큼 재도입이 쉽지 않은 상황"이라고 설명했다.

이와 관련해 국토부에서는 "거론되고 있는 대책들이 업계의 건의로 검토 가능한 방안이지만 시장 상황과 기존 주택시장에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 신중히 검토할 필요가 있다"며 "구체적으로 검토하거나 결정한 내용이 없어 확인해 줄 수 없다"라고 전했다.

◇ 어떤 대책 포함되나
이번 대책 중 그나마 파급력이 큰 안으로는 '강남3구 투기지역 해제'가 꼽힌다. 투기지역이란 집값 상승률이 물가 상승률보다 높은 지역을 대상으로 2003년 재정경제부 장관이 처음 지정·고시했다. 현재 강남3구만 지정돼 있다. 그동안 '과잉 규제'를 받아왔다는 비판을 받아온 강남3구의 규제를 풀어줌으로써 거래를 활성화하고 시장회복세가 수도권·전국으로 확산시키고자하는 취지로 해석된다.

강남3구 투기지역 해제와 관련해 국토부는 최근 강남지역 부동산 거래가 크게 위축된 데다 집값도 하향 안정돼 투기지역 지정 의미가 퇴색됐다고 설명했다. 강남3구가 투기지역에서 제외되면 해당 지역 주택을 구입할 때 적용되는 주택담보인정비율(LTV) 상한이 시가의 40%에서 50%로 10%P 높아진다.

강남3구는 투기지역 해제와 함께 주택거래신고지역에서도 풀릴 것으로 보인다. 주택거래신고지역에서 풀리면 임대사업자로 등록한 다주택자도 취득세 감면 혜택을 받을 수 있게 된다. 또 주택을 사고팔 때 15일 내에 관할 시·군·구에 실거래가격을 신고하고 6억원 이상 주택을 매매할 경우 내야 했던 자금조달계획서도 제출하지 않아도 된다.

이와 더불어 '전매제한 완화'도 유력하게 거론되고 있다. 현재 보금자리주택지구 내 민영 주택은 분양 후 5년, 수도권 공공택지 내 전용 85㎡ 이하는 3년, 수도권 민간택지 내 아파트는 1년간 거래가 금지돼 있다. 시세차익을 노린 부동산 투기를 막기 위한 조치지만 최근 부동산 시장 악화로 시세차익을 거두는 사례가 거의 없을 뿐만 아니라 오히려 거래를 억누르는 부작용만 양산하고 있다는 비판이 제기되는 상황이다.

'생애최초 주택구입자금 대출'도 문턱을 낮춰 내 집 마련에 나서는 실수요자들을 위해 숨통을 틔워줄 것으로 보인다. 지원 대상을 부부합산 연소득 5000만원에서 6000만원으로 상향하고 금리도 4.2%에서 3.7%로 낮추는 방안을 검토 대상인 것으로 알려졌다.

이밖에 △매입임대주택 사업자 주택 규정 완화 △1가구 2주택자 비과세 기간 연장 △미분양 주택 양도세 감면 △민간아파트에 한해 청약가점제 완화 △분양가상한제 폐지 등의 방안들이 포함될 것으로 업계에서는 전망하고 있다.

특히 이 가운데 '미분양주택 양도세 감면'은 수도권 주택시장의 지속적인 부진으로 과거 지방에만 적용했던 범위를 수도권까지 범위를 넓히는 방안이 논의 중이라고 알려졌다. 2010년 5월부터 1년간 한시적으로 선보인 이 대책은 지방 미분양 아파트 계약 분에 한해 5년간 양도소득세를 면제해주는 제도다.

또 '분양가상한제' 역시 국토부가 폐지를 위한 법 개정을 꾸준히 추진해 온데다 최근에도 법 개정 전 정부차원에서 할 수 있는 시행령을 개정한 만큼 이번 대책에 포함될 것이 확실시된다는 분석이 나왔다.
국토부 관계자는 "유관부처들이 거래 활성화의 필요성에 대해선 공감하고 있지만 구체적인 방법에 대해선 이견을 보이고 있어 이번 대책에 어떤 내용이 포함된다고 확정적으로 얘기할 수 없다"라고 말했다.

◇ 5.10대책, 효과는?
현재 업계에 거론되고 있는 대책들에 전문가들의 시각은 엇갈렸다. 일부는 현재 거론되고 있는 내용들이 정부대책에 포함되더라도 즉각 서울을 포함한 수도권 주택거래 활성화로 이어지기는 어려울 것으로 분석했다.

김규정 부동산114 본부장은 "그동안 정부의 대책 발표 후 관련법을 개정하는 데까지도 시간이 일정 부분 소요됐고, 19대 국회 개원 뒤 법안이 개정될 가능성이 커 즉각적인 효과를 기대하기는 어려울 것"이라면서도 "시장에서 현재 거론되는 기대 수준으로 대책이 나오고 여기에 서울시도 재건축 소형비율 등에서 전향적인 자세로 돌아선다면 저가매물을 중심으로 거래가 늘어나 가을 성수기에 접어들면 효과가 날 수도 있다"라고 전망했다.

또 함영진 부동산써브 실장은 "대책 발표가 임박했다는 소식이 전해지면서 강남구와 송파구의 아파트 값이 상승세를 타고 있기에 대책이 발표된다면 서울 및 수도권의 부동산 가격이 조정되는 효과가 나타날 수 있을 것"이라며 "DTI 규제까지 완화된다면 수요자들의 심리가 회복돼 저가 급매물이나 공급과잉이 덜한 지역 등을 중심으로 매수세가 유입될 수 있다"라고 내다봤다. 이번 정책으로 정부의 주택 거래 활성화에 대한 의지가 반영되며 긍정적 신호가 될 것이라는 전망이다.

이에 반해 일부 부동산 전문가들은 장기적으로는 주택시장을 교란시켜 '역풍'을 맞게 될 수도 있다는 전망을 내놨다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "거래활성화 등 시장에 효과를 주기 위해서는 지금까지 내놨던 '새 모이주기식'의 대책이 아니라 DTI 규제 완화를 비롯해 거래세 완화 등 대출과 세금이 병행돼야 할 것으로 분석된다"며 "만약 또 다시 시장이 기대했던 정책이 나오지 않는다면 정책에 대한 실망으로 오히려 가격이 더 떨어지는 부작용도 배제할 수 없다"라고 전망했다.

이영호 닥터아파트 소장은 "현재 검토 중인 분양시장 활성화 방안이 모두 추가 부동산 대책에 포함되면 분양시장은 앞으로 사업지에 따라 극명한 '온도 차'를 보일 것으로 예상된다"며 "인기지역과 비인기지역에 대한 구분이 더 명확해지면서 일부 지역은 오히려 가격이 하락하는 '역풍'도 생길 수 있을 전망이다"라고 내다봤다.

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