KB금융지주 경영연구소 보고서
최근 5년간 주택에 대한 투자수익률이 주식을 제외한 다른 금융상품에 비해 높았다는 분석이 나왔다.
KB금융지주 경영연구소가 7일 내놓은 `주택시장의 투자수익률 분석' 보고서에 따르면 매매 차익으로 발생하는 자본수익률과 임대를 통해 얻는 소득수익률을 합산한 주택 투자수익률은 2006년부터 2010년 말까지 약 39%를 기록했다.
이는 같은 기간의 주식 투자수익률(48.7%)보다는 낮지만 회사채(31.7%), 국고채 (25.3%), 정기예금(23.3%)보다는 높은 수치다.
그러나 수익성과 안정성을 겸비한 자산으로 인식됐던 주택시장은 2000년대 들어 금융시장과 마찬가지로 위험과 수익이 비례하는 시장으로 변화했다고 연구소는 밝혔다.
특히 강남아파트는 높은 수익을 올렸으나 다른 지역에 비해 변동성이 매우 컸던 것으로 나타났다.
연구소 이종아 연구위원은 "지속적인 주택활성화 정책에도 주택 투자 수요가 쉽게 늘어나지 못하는 것은 확대된 주택시장의 위험에 부담을 느끼는 심리적 요인이 작용된 것으로 볼 수 있다"고 분석했다.
그는 "향후 지속적인 물가 상승, 금리 인상, 가계 부채 규제 등 위험요인이 증가하면 주택구입에 대한 요구수익률이 높아져 거래시장이 더욱 어려워질 수 있다"고 덧붙였다.
KB경영연구소가 주식시장의 주가평가지표인 주가수익비율(PER, 1주의 가격을 1주당 당기순이익으로 나눈 수치)을 주택시장에 접목, 전국 주택의 PER을 산출한 결과 2010년 말 기준 약 18배 수준으로 나타났다.
주택 매매가격을 전세가격에 월세이율을 곱한 수치로 나눠 산출한 주택 PER은 주식(13배)보다 높은 편이었다.
연구소는 최근 매매가격이 지속적으로 하락하고 전세가격은 꾸준히 상승하고 있어 향후 주택 PER은 점진적으로 낮아질 것으로 전망했다.
연구소는 또 블루칩아파트 10개를 선정해 우량주식의 PER과 비교한 결과, 우량주식의 최근 PER은 10배 수준인데 일반아파트는 20~30배, 재건축아파트는 30~40배 수준을 기록, 재건축 개발에 대한 기대감이 주택가격에 반영된 것으로 분석했다.
대표적인 블루칩아파트인 반포주공1단지의 경우 20년간 누적수익률이 약 868%로 삼성전자[005930]의 누적수익률 약 5천469%보다 6배가량 낮았으나, 최근 10년간의 수익률은 373%로 삼성전자 수익률(396%)과 비슷한 수준으로 나타났다.
연구소 관계자는 "당분간 주택시장의 가파른 가격상승 모멘텀이 없는 상태에서 주택의 투자수익률은 소득수익률 증감에 따라 좌우될 것"이라고 내다봤다
이 관계자는 "향후 주택가격이 지속적으로 하락한다면 월세로 전환 또는 전세가격 인상 등 요구가 더욱 커질 것으로 예상되나, 구조적으로 주택임대시장에서 안정적인 소득수익률을 기대할 수 없다면 주택가격은 더 내려갈 수 있다"고 덧붙였다.
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