PF부실 대안으로 각광…시장안정화에도 기여
[서울파이낸스 임해중 기자] 정부가 좌초위기에 빠져있는 프로젝트파이낸싱(PF) 대안 마련에 발 벗고 나선다. 정부는 최근 부동산투자회사(리츠)에 대한 규제를 대폭 완화해 PF부실 문제를 해결한다는 방침을 내놨다.
국토해양부는 지난 27일 '부동산투자회사법' 일부개정 법률안을 입법예고했다. 개정안에 따르면 일반 리츠와 개발전문 리츠의 경우 총자산의 30% 이내, 100%로 각각 제한돼 있는 개발사업 투자 비율을 투자자가 스스로 결정할 수 있도록 했다.
그간 한계에 직면해 있던 리츠 투자를 활성화하기 위한 제도적 조치로 투자 범위를 확대한 것이다. 이에 따라 개발전문 리츠 제도는 없어지고 기존의 개발전문 리츠는 개발사업에 100% 투자하는 일반 리츠로 전환된다.
이렇게 되면 매입임대사업과 개발사업에 동시에 투자하는 다양한 구조의 리츠 설립이 가능해진다.
리츠 투자대상 또한 오피스 중심에서 주거·매장·산업·SOC 등으로 다양화될 수 있도록 했다.
아울러 연기금 등 기관투자자들의 리츠 참여를 활성화하기 위해 현행 총 발행주식의 30% 이내인 1인당 주식소유한도를 70%로 확대했다.
전문가들 사이에서는 리츠 규제완화가 시장안정 차원에서 긍정적인 효과를 거둘 것이라는 시각이 지배적이다.
기존 대출중심의 부동산 개발시장이 투자 유치를 통한 자기자본 중심으로 변화되는 긍정적인 효과를 기대할 수 있고 유동성 불안에 따른 부동산시장 혼란을 어느 정도 해소할 수 있다는 전망에서다.
아울러 부동산 투기와 기획부동산 등의 폐해도 상당부분 줄어들 것으로 예상돼 리츠 활성화에 대한 시장의 기대가 높아가고 있다.
■부동산개발의 새로운 돈줄로 부상
리츠방식은 쉽게 말해 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 투자자에게 일정부분 되돌려주는 간접투자 형태다.
시공사 보증으로 돈을 끌어오는 PF방식의 직접투자와는 다르게 간접투자 방식이라는 점에서 리스크를 상당 부분 줄일 수 있다는 게 전문가들 전언이다.
아울러 자기자본으로 투자되기 때문에 원가 공개 및 사업비 절감 등 부동산투자의 투명성 확보에도 일조할 것으로 전망된다.
이번 정부 방침의 핵심은 일반 리츠는 총 자산의 30% 이내로 개발사업 투자 비율을 제한하고 있는데, 이를 투자자 스스로 제한 없이 결정할 수 있도록 했다는 점이다.
투자자가 투자비율을 스스로 결정할 수 있게 되면 기존 건물을 매입해서 임대하는 사업 외에 새로 건물을 지어 분양 혹은 임대하는 개발사업 비중이 커지는 효과가 있다.
또 자기자본의 50% 이내인 현물출자 제한을 없애기로 한 것은 리츠 투자범위를 확대하기 위한 조치로 분석된다.
현금 대신 토지 등의 현물로 출자할 수 있게 되면 오피스 중심의 리츠 투자대상을 주거, 매장, 산업, SOC 등으로 다양화할 수 있기 때문이다.
이와 함께 정부는 부동산개발사업 법인에 대해 자기자본의 50% 이내에서 제한적인 자금 대여를 허용하고, 리츠의 공모의무기한을 영업인가 후 6개월에서 1년 6개월로 연장토록 했다.
전문가들은 리츠로 대출중심의 부동산 개발시장이 재편돼 자기자본 중심으로 전환된다는 점에 의의를 두고 있다. 직접투자 방식인 PF의 리스크를 줄일 수 있고 갈 곳 없이 떠도는 유동자금을 안정적인 방식으로 흡수할 수 있다는 분석이다.
■시장 안정화에 일조할 듯
업계 관계자들은 이번 개정안 통과로 리츠가 부동산 시장의 주요 자금원으로 자리매김할 것으로 관측하고 있다.
PF사업 부진 및 국제회계기준(IFRS) 도입으로 시공사 및 금융권의 유동성이 압박받고 있는 상황에서 간접투자 방식의 장점이 부각되며 돈줄이 뚫릴 것이라는 예상이다.
한편 리츠가 PF의 대안으로 떠오르며 부동산 시장 안정화에 크게 기여할 것이라는 분석도 나왔다.
선진금융기법인 PF가 부동산시장의 주요 자금원으로 활용돼왔지만 리스크 측면에서 부담감이 높다는 이유에서다.
두성규 한국건설산업연구원 실장은 "리츠는 분산투자를 가능하게 한다는 점에서 투자 리스크를 상당 부분 줄일 수 있다"며 "간접투자 방식으로 제대로 된 방향성을 가진다면 시장 안정에 긍정적인 효과를 줄 것"이라고 설명했다.
이어 그는 "리츠의 또 다른 효과는 최근 국내 경제의 불안요인인 유동성과잉을 효과적으로 흡수할 수 있다는 점"이라며 "금리인상으로 유동성을 컨트롤하면 경제일반에 큰 영향을 끼칠 수 있는 만큼 리츠를 통해 유동성을 안정적으로 흡수, 시장 안정화에 기여할 수 있다"고 진단했다.
이는 리츠가 국내경제의 불안요인으로 작용할 수 있는 유동성 과잉을 적절하게 해소할 수 있다는 의미로 안정성에 방점을 두고 있다는 해석이다.
다만 리츠가 기존임대 위주 수익에 몰리는 관행을 탈피할 수 있도록 제도적 조치가 필요하다는 고 두 실장은 덧붙였다.
