규제 강화에 집값 상승 요건만 쌓여
[서울파이낸스 나민수 기자] 문재인 정부가 연이어 부동산 대책을 발표하고 있지만 서울 집값은 여전히 고공행진을 계속하고 있다. 오히려 정부 대책발표가 집값 상승에 도화선이 되고 있는 모습이다.
지난 5월10일 출범한 문재인 정부는 청약시장 과열과 부동산가격 급등의 주원인을 '다주택자'로 단정하고 △6.19 부동산 대책 △8.2대책 △8.2후속대책(9.5대책) △10.24 가계부채 종합대책 △주거복지 로드맵 △'임대주택 등록 활성화 방안 등 6번의 대책을 통해 이들의 돈줄을 죄며 가격 잡기에 나섰다.
대책의 주요 내용을 살펴보면 6.19대책은 청약조정지역의 주택담보인정비율(LTV)를 70%에서 60%으로, 총부채상환비율(DTI)는 60%에서 50%로 10%씩 낮췄다. 8.2대책에서는 청약제도를 개선하는 한편, 다주택자 양도세 중과법을 내년 4월부터 적용하기로 했다. 아울러 투기지역과 투기과열지구를 지정하고 이 지역에서 LTV·DTI 비율을 40%로 추가로 끌어내렸다.
9.5대책에서는 투기과열지구가 기존 27곳에서 29곳으로 2곳 늘어났으며 분양가상한제가 부활했다. 10.24대책에서는 총부채원리금상환비율(DSR)과 신 DTI를 도입해 추가 대출 한도를 줄였다. 주거복지 로드맵에서는 무주택 서민의 주거 안정을 위해 연간 20만호씩 5년간 총 100만호의 주택을 공급하기로 했다. 임대주택 등록 활성화 방안에서는 다주택자들이 임대사업자 등록시 임대소득세 등 각종 세금과 건강보험료 감면 혜택을 제공하기로 했다.
일련의 부동산대책을 정리해보면 문재인 정부는 청약시장을 실수요자 위주로 재편하고, 대출을 옥죄 부동산 시장 급등의 주된 원인인 과잉유동성의 부동산 시장 유입을 관리하는 한편, 무주택자들의 주거 안정을 위해 공적 주택을 대거 공급하겠다는 것이다.
하지만 이 같은 대책에도 서울 아파트값은 여전히 상승세가 꺾이지 않고 있다. 부동산통계정보시스템에 따르면 서울 아파트값은 지난해 11월 5억6210만원에서 올해 11월 5억8752만원으로 1년 새 2542만원(4.5%) 증가했다. 이는 같은 기간 수도권이 1196만원, 6대 광역시가 346만원 오른 것과 비교하면 각각 2.1배, 7.3배 높은 수치다.
서울의 집값 상승세는 강북지역보다 강남지역에서 더욱 두드러졌다. 강북은 지난해 11월 4억2037만원에서 4억3392만원으로 1355만원(3.2%) 오른 반면, 강남은 정부의 연이은 규제에도 같은 기간 6억7952만원에서 7억1477만원으로 3525만원(5.2%) 올랐다.
문제는 정부의 일련의 대책이 서울 집값, 특히, 강남권을 중심으로 끌어올리고 있다는 점이다. 현재 강남권에서는 내년 재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고 재건축 단지들이 속도를 내면서 주변은 물론 서울 전체 집값을 상승시키고 있다. 여기에 8.2대책으로 분양권 거래와 조합원 지위양도가 막히면서 매물 부족으로 가격이 오르고 있다.
다주택자들을 겨냥한 임대주택 대책의 경우에도 미미한 세재혜택과 6억원 이하, 전용 85㎡ 이내라는 제한이 걸리며 강남권에서는 임대사업 등록을 고민하거나 매물을 내놓는 움직임이 거의 없는 것으로 알려졌다. 결국 갈 곳 잃은 자금은 가격하락 가능성이 낮은 서울로 몰리며 집값은 더욱 올라갈 수밖에 없는 상황이 될 것으로 보인다.
서울 서초구 A공인중개소 관계자는 "정부 발표가 임대사업 등록을 하려는 사람들로부터 별로 호응을 받지 못하는 것 같다"며 "결국 서울 강북이나 지방의 주택을 처분하고 '알짜 자산'만 남기려는 움직임을 보이면서 요즘 주요 단지들은 매물은 없고 호가만 올라가고 있다"고 말했다.
다만, 전문가들은 내년 초에는 시장에 매물이 나오면서 가격이 다소 안정세를 보일 것으로 전망한다.
업계 관계자는 "현재 다주택자들은 매각, 임대주택 등록, 버티기, 상속·증여 등을 놓고 고심하고 있지만 결국 투자가치가 낮은 주택을 중심으로 처분에 나설 것"이라며 "집값 하락 신호가 분명하고 보유세 인상 방침이 확정된다면 매물이 시장에 풀려 가격은 다소 하락할 것으로 보인다"라고 말했다.
이어 "하지만 서울 부동산 시장은 재개발에 따른 멸실률이 커지고 있는 만큼 가격 하락세는 그리 오래가지 못할 것"이라고 덧붙였다.
