수급 불균형이 근본 원인…'서울=안전자산'이란 소비자 심리도 작용
[서울파이낸스 나민수 기자] 문재인 정부가 집값 안정화를 위해 5월 취임 이후 다섯 차례에 걸쳐 부동산 대책을 쏟아냈지만 서울 집값은 여전히 천정부지로 치솟고 있다. 오히려 대책이 나올 때마다 강남 등의 핵심 지역의 집값은 더욱 오르고 있는 모양새다.
특히, 지난 29일 발표한 주거복지 로드맵은 수요억제에 초점을 맞췄던 그동안의 대책과 달리 공급 확대 기조를 세웠지만 정작 서울에 대한 대책은 사실상 전무해 서울 집값을 잡기에는 역부족인 상황이다.
1일 한국감정원 부동산통계정보에 따르면 최근 1년간(2016년11월~2017년10월) 서울 아파트값은 5억6210만원에서 5억8446만원으로 2236만원(4%) 올랐다. 같은 기간 전국 아파트값이 2억8317만원에서 2억8846만원으로 529만원(1.9%) 오른 것과 비교하면 4배 이상 오른 셈이다.
서울의 집값 상승세는 강북지역보다 강남지역에서 더욱 두드러졌다. 강북지역은 4억2037만원에서 4억3269만원으로 1232만원(2.9%) 올랐지만 강남지역은 6억7952만원에서 7억1020만원으로 3068만원(4.5%) 올랐다.
정부의 부동산 규제 중심에 있는 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 경우 같은 기간 4412만원(4.9%) 올랐고 이 중 서초구는 10억6283만원에서 11억3591만원으로 무려 7309만원(6.9%) 급등하며 전국에서 평균 집값이 가장 높은 강남구와의 차이도 5464만원에서 1773만원으로 줄었다.
이렇게 서울 집값이 치솟는 것은 정부의 무리한 부동산정책 탓이 크다. 정부는 과열된 부동산 시장을 잡기 위해 '8.2 부동산대책'을 발표하며 서울 전 지역을 투기과열지구로 정했으며 강남4구와 노원구는 투기지역으로 중복 지정했다.
하지만 8.2대책에서 나온 재건축 조합원 양도 금지 등에 따라 거래 가능한 매물이 줄었으며 집값을 당장 내려야 할 이유가 없는 집주인들은 정책을 더 지켜보겠다고 관망하며 매물을 거둬들여 공급도 큰 폭으로 떨어졌다. 여기에 서울의 집값은 쉽게 떨어질 리가 없다는 소비자들의 심리도 함께 작용하며 집주인들은 오히려 집값을 올리고 있는 상황이다.
문제는 정부가 발표하는 부동산정책에는 서울 집값을 잡을 수 있는 획기적인 방안이 보이지 않는다는 점이다. 정부의 잇단 경고에도 집값이 치솟고 있는 것이 그 방증인 셈이다.
사실 실수요자들은 이번 주거복지 로드맵에 서울 집값을 잡을 수 있는 대책이 담길 것으로 기대했다. 하지만 정작 로드맵에는 서울이 아닌 수도권에 공급물량을 집중했고 서울에는 청년임대주택 등 시장에 영양이 미미한 물량만 공급된다.
신규 택지개발이나 그린벨트 해제 등으로 공급하겠다는 물량은 실제 입주까지는 최소 5년 이상의 시간이 걸리는 만큼 가격 인하 효과는 의문이다. 수도권의 경우에 2018년에만 전국 아파트 입주물량(43만7970가구)의 40%가량인 16만2000여 가구가 입주를 기다리고 있어 가격 하락이 불가피한 실정이다.
결국 갈 곳은 잃은 자금은 가격하락 가능성이 낮은 서울로 몰리며 집값은 더욱 올라갈 수밖에 없는 상황이 될 것으로 보인다. 주택산업연구소도 내년 서울 주택가격은 여전히 상승하는 반면, 입주 물량이 많고 지역경제가 침체한 지방은 가격이 본격적으로 하락할 것으로 전망했다.
때문에 전문가들은 서울에 특화된 대책 마련이 시급하다고 지적한다. 김인만 부동산연구소 소장은 "현재 정부가 서울 집값을 잡기 위해서 꺼낼 수 있는 마지막 카드는 보유세 인상이지만 이마저도 쉽지 않은 상황"이라며 "차라리 서울도심 지상구간 지하철을 지하화하고 남은 지상공간을 주택과 공원으로 활용해 수요자들에게 공급하는 등 서울 집값에 직접적인 영향을 줄 수 있는 대책 마련이 시급하다"고 말했다.
