공공·민간 합동형으로 추진
 
[서울파이낸스 이광호 기자]<lkhhtl@seoulfn.com>수도권 부동산 및 건설시장에서 최대관심지역인 판교 신도시 내 상업지역에 대한 계획적인 개발로 첨단 복합도심센터를 개발하기 위한 위한 한국토지공사의 공공·민간 합동형 프로젝트 파이낸싱 사업이 본격 추진된다.

그동안 신도시나 택지개발지구내 상업용지 등에 대해 일정한 용도를 부여해 토지를 매각하고 건축은 매수자에게 전적으로 맡기게 되는 경우, 토지를 분양받은 매수자는 이익 확보에만 치중하여 고밀도 개발과 건축물의 차별화가 되지 않는 일률적인 건축으로 수익성 위주의 개발이 이루어졌다.

또한, 사업지구내 주민 입주가 상당히 이루어져 배후상권을 형성하는 시점 에서 민간의 상업용지 개발이 이루어짐에 따라 주민 편익시설의 설치가 지연되고, 개별 필지에 대한 소규모 개발로 도시의 장기적인 성장과 발전을 위한 대단위 핵심시설의 유치가 어려웠었다.

이러한 택지 및 도시 개발사업에서의 문제점을 보완하기 위해 28일 토지공사는 민간의 창의적인 아이디어 및 건축기술력과 공공부분의 장점을 결합하는 공공·민간 합동 PF사업을 추진함으로써 택지개발사업의 완성도를 높인다고 밝혔다.
 
■판교신도시내 PF사업 추진배경
수도권 남부 지역의 판교신도시는 최상의 생활공간으로 본격 조성되고 있다.
지리적으로 서울에 근접한 사통팔달의 뛰어난 교통여건, 산과 물이 어울린 천혜의 자연 조건을 활용해 자연과 인간을 배려한 쾌적하고 완벽한 복합도시계획으로 역대 신도시 중 최고의 인기를 끌고 있다.

토공은 이러한 판교 신도시의 성격에 부합해 사업지구내 도심의 차별화되는 개발을 위해 판교 중심상업용지 등 일원에 PF사업방식을 적용 개발함으로써 주거ㆍ쇼핑ㆍ업무ㆍ문화ㆍ레저 및 엔터테인먼트 등 다양한 용도가 어우러지는 도심복합센터를 건설하고 다양한 테마와 첨단건축의 Land Mark개발을 도모하며 판교 역세권의 체계적 계획개발로 입주민 편익제고 및 수도권 남부 중심지로 개발해 지역주민에게 다양한 편익시설 제공과 도시의 조기 성숙 및 장기적인 발전을 도모한다는 방침이다.

토공은 이번 판교 PF사업을 추진함에 있어, 판교지구가 갖는 상징성과 특수성을 감안해 PF사업 대상지 선정 및 사업화방식 결정 등에 각계의 의견수렴을 거침으로써 사업화에 신중을 기하였다.

사업대상지 선정 등과 관련해 관계기관, 학계, 업계, 시민단체 등이 참여 하는 자문회의를 개최한 바 있으며 사업화 방식과 관련해서도 다양한 공론화 과정과 의견수렴을 거쳐서 마침내 본격적인 사업을 앞두고 있다.
 
■판교신도시 복합단지 PF사업 구조 및 내역
판교 PF사업은 부지면적 43천평 규모로서, 주상복합용지 2개블럭과 중심상업용지 2개 블록을 대상으로 한다.

주상복합용지는 약 19천평 규모로서 주상복합아파트는 평균평형 48평형의 946세대를 계획하고 있으며, 중심상업용지는 판교 역사구간 블록과 판교IC 진입 도로인 서현로와 접한 블록으로 구성된 약 24천평에 이른다.

주상복합용지내 주상복합아파트에 대해서는 분양가상한제를 적용토록 함으로써 고분양가와 이에 따른 사업자의 과다한 개발이익에 대한 논란과 우려 를 원천적으로 차단했으며, 다양한 주택수요에 부응할 수 있도록 개발할 계획이다.

또한, 중심상업용지는 대단위 2개 블록을 대상으로 개발함으로써 판교신도시 의 상징적 특성에 부응한 차별화되는 개발과 민간의 다양한 개발 청사진을 담아 도시 흡인요인(Pulling factor)을 강화하고 도시 경쟁력을 제고하는 계획적인 개발로써 주변지역을 포함하는 수도권남부의 중심상권으로 성장할 것으로 기대된다.

토공은 PF사업의 공적기능을 강화하기 위해 '공공시설물 계획' 지표운영으로 PF사업자로 하여금 PF사업지 내ㆍ외에공공시설물 설치를 유도하고, '개발이익의 사회환원' 지표를 신설해 개발이익의 일부를 직접적으로 사회환원하는 방안을 자율적으로 제시토록 하여 공공개발사업지구내 PF사업으로 과도한 개발이익이 사업자에게 돌아가는 것을 방지하고자 했다.

민간사업자 선정을 위한 평가와 관련해서는 기존의 재무적투자자의 출자 지분율에 따른 가점제 적용외에, 선정의 객관성을 제고하고 선정과 관련한 문제소지를 차단하기 위해 토지가격 평가배점을 확대ㆍ운영토록 하여, 일차적으로 우수한 사업계획서 제시를 유도하면서 동시에 선정의 객관성을 확보하고자 했다.

민간사업자의 참여와 관련해서는, 개별 법인의 최소 출자 지분율을 2%로 하여 자본금 규모를 감안한 개별 법인의 참여부담을 완화토록 했으며, 민간 컨소시엄내 건설사가 포함되는 경우 시공능력평가순위 11~30위 및 31위 이하에서 최소 각 1개사가 의무적으로 참여토록 해 기존의 대형 건설사 위주의 PF사업 참여를 보완하고, 중견 업체에게도 판교 PF사업 참여기회가 주어지도록 했다.

판교PF사업에 대하여 개발이익 사회환원 지표신설, 최소 출자 지분율 인하, 중견 건설업체의 참여유도, 친환경적인 개발유도 등 일부 기존의 PF사업과 다른 기준은 판교신도시의 높은 분양성, 발전전망과 주택공영제 적용 등 판교신도시의 특수성을 감안하고 각계의 의견수렴을 통해 도입하게 됐다.
 
■판교 PF사업 일정 및 기대효과
판교 PF사업의 추진일정은 공모에 따른 사업설명회를 오는 6월7일 14시에 한국토지공사 1층 대강당에서 개최하고, 사업신청 서류접수는 9월3일까지이며 9월7일경 민간사업자를 선정할 예정이다.

이후 오는 10월경 프로젝트회사를 설립해 2114년 12월경 사업준공 계획으로 사업추진한다.
토공은 판교 PF사업을 통해 민간사업자의 제안공모에 의한 창의적인 개발방안을 판교 상업지역 개발에 적용함으로써, 토지제공과 우수한 건축계획 연계하는 입체적인 계획개발로 선진화된 도시개발을 도모하고 있다.

PF사업으로 개별 블록에 대한 우수한 건축계획과 블록간 입체적으로 연계개발을 유도해 복합단지로서 건축물간ㆍ용도간 상호 연계되는 통합개발이 기대된다.

또한, PF사업을 통하여 민간의 수익성 위주 상업개발에서는 기대하기 어려운 문화시설 유치와 친환경적인 개발을 도모하고 있다.

토공 관계자는 "국내 대단위 상업시설개발 사례가 미미한 가운데, 외국의 우수한 상업지역 개발 사례인 일본의 롯본기, 독일의 소니센터 등에 대한 벤치마킹을 위한 국내 건설ㆍ개발부문 종사자의 현장방문과 일반인의 관광이 빈번히 이루어지고 있다"며 "이제 국내에서도 판교 PF개발사업이 국내 및 외국에 보여줄 수 있는 대표적인 상업 개발모델로 자리 메김하며, 공사 PF사업에서도 한 획을 긋는 의미 있는 사업이 될 것으로 기대된다"고 말했다.

이광호 기자 <빠르고 깊이 있는 금융경제뉴스>