전세 시장 일시적 상승 전망…전반적으로 안정적 모습 보일 듯
[서울파이낸스 나민수 기자] 2017년 하반기 부동산 시장은 공급증가와 금리상승, 정책규제 등 이른바 '3대 리스크'가 현실화되며 주택시장은 다소 침체될 것으로 보인다. 특히, 주택시장과 청약시장은 수도권과 비수도권 간 지역별 양극화가 더욱 심화될 전망이다.
3일 한국건설산업연구원과 부동산114 등에 따르면 하반기 주택·건설경기는 가계부채종합대책과 세제개편 논의 등 하반기 이후 정책적 하방 압력이 확대됨에 따라 리스크가 현실화될 가능성이 크다고 내다봤다.
부동산 시장 주요 리스크로 입주물량 증가가 꼽힌다. 수도권 하반기 입주가 전년과 비교해 50%를 상회한다. 오피스텔 등 비아파트의 입주는 감소하지만, 전체적으로 주택과 오피스텔의 입주가 전년보다 17.9% 확대한다. 수도권에서 공급은 화성, 수원, 평택 등 경기 남부권에 많다. 시흥, 부천 등 서부권도 공급 증가에 한몫한다. 다만, 서울 아파트 입주는 전년보다 35% 감소한다.
금리인상도 악재다. 주택담보대출은 2016년 7월 최저점 이후 상승세로 전환됐다. 실수요뿐 아니라 투자자들이 자금마련에 부담을 느낄 수밖에 없는 상황이다. 규제의 경우 서울은 이미 6.19 부동산대책으로 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 10%포인트 강화했다. 주택 수요를 줄일 수 있는 규제에 중도금 집단대출 협약은 여전히 어려운 상황이다. 특히, 오는 8월 정부의 가계부채 종합대책 발표가 예정돼 있다.
매매시장은 하반기로 갈수록 수도권과 비수도권간 아파트시장의 지역별 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망된다.
수도권은 정부의 6.19 부동산대책 영향으로 상반기에 비해 주춤할 것으로 예상되지만 제한된 공급량과 수요쏠림 등에 따라 국지적인 가격상승은 불가피할 것으로 보인다. 반면, 지방은 과잉공급에 경기침체가 가세해 가격 하방 압력이 더욱 거세질 것으로 예상된다. 개발호재 영향으로 가격 상승세를 지속하던 부산, 세종도 DTI 규제로 오름폭이 둔화될 전망이다.
전세시장은 상반기와 비슷한 수준의 완만한 상승세를 보일 것으로 예상된다. 이주를 앞두고 있는 정비사업장 주위로는 일시적으로 전세값 상승이 예상되지만 전체적으로 안정적인 모습을 보일 것으로 전망된다.
서울과 인접 경기권 지역은 제한적인 상승세를 보이겠지만 수도권 외곽 지역은 전세값 하향조정도 예상된다. 하반기 수도권 입주예정 아파트(12만163가구) 가운데 약 80%(94,701가구)가 화성, 시흥 등 경기도에 집중되기 때문이다. 세종, 경상권, 충청권 아파트 시장도 신규 아파트 공급이 해소되지 못하고 지속된다면 역전세난 발생 가능성도 배제할 수 없을 것으로 보인다.
청약시장의 경우 지난해 11.3대책과 6.19대책 발표로 위축된 가운데 단지별, 지역별 청약 양극화가 지속될 것으로 예상된다. 상반기에도 일부 지역은 분양시장이 위축된 모습을 보였지만 서울, 부산, 세종, 평택 고덕신도시 등은 수백 대 1까지 청약경쟁률이 치솟는 등 수요 쏠림 현상이 뚜렷했다.
부동산114에 따르면 올해 하반기 분양물량은 상반기 16만7921가구보다 38% 증가한 23만1514가구가 분양된다. 수도권이 12만8498가구, 지방 10만3016가구 등이다. 하반기 분양 물량은 서울과 경기, 부산에 집중된다. 서울은 4만5017가구, 부산은 2만5963가구로 각각 2001년 하반기(4만599가구), 2002년 상반기(2만3137가구) 이후 최대 물량이 쏟아져 나온다. 경기의 경우 7만2920가구로 가장 많은 하반기 분양 물량이 예정돼있다.
이현수 부동산114 연구원은 "수요가 탄탄한 지역은 가수요가 이탈해도 실수요 중심으로 청약자가 몰린다"면서 "공급이 부족한 서울에서 대형 건설사들이 공급하는 재건축·재개발 물량에 대한 청약 관심은 여전히 높을 것으로 예상된다"고 말했다. 이어 "분양을 앞둔 서울 재개발·재건축, 과천, 부산 등의 아파트 분양가가 과거에 비해 낮게 책정될 가능성이 있다"며 "인기 지역 아파트에 낮은 분양가가 형성될 경우 실수요자 뿐만 아니라 투자수요까지 겹쳐 청약쏠림 현상이 나타날 것"이라고 덧붙였다.
한편, 올해 국내 건설수주는 전년도에 비해 10.2% 감소한 148조원을 기록할 것으로 전망된다. 2014년 이후 빠른 상승세 보인 건설수주가 4년 만에 감소세 전환되는 것인데 하반기에 민간 주택수주를 중심으로 본격적 하락세가 시작되고 2019년 하반기 중에 불황국면에 진입할 것으로 예측됐다.
이홍일 건산연 연구위원은 "건설경기는 최근 3년 동안 민간주택 부문 호조세에 힘입어 급증세를 보였지만 주택공급 과잉, 가계부채 등의 문제를 감안할 경우 향후 경착륙 가능성이 있다"며 "건설투자 경제성장 기여율의 급격한 위축을 막고 향후 건설경기 연착륙을 위해서는 가계부채 종합대책의 수위 조절, 정부 SOC 예산 감축에 대한 신중한 접근이 필요하다"고 강조했다.
