[다음은 문답풀이 요약]
<>시행 시기와 대상은.
-시중은행들은 은행별 모범 규준의 구체적인 적용 방안을 만들어 2월 중에 시험 운영한 뒤 3월2일부터 시행한다.
투기지역과 수도권 투기과열지구에 있는 모든 아파트의 신규 담보대출부터 적용한다. 여기에는 신규 구입을 위한 대출은 물론 현재 갖고 있는 아파트의 담보 대출도 해당된다.
기존 담보대출의 만기 연장이나 일반 주택의 신규 담보대출은 적용이 안된다.
비투기지역, 수도권 이외의 투기과열지구, 아파트 이외의 주택 등으로 확대 적용하는 것은 은행들이 자체적으로 로드맵을 마련해 점진적.단계적으로 추진한다.
<>비은행권 대출에도 적용되나.
-모범 규준을 비은행권으로 확대할 지 여부와 그 시기는 은행권의 시행 결과와 비은행권의 수용 능력, 금융시장 상황 등을 종합적으로 감안해 신중히 결정할 예정이다.
금감원은 이번 조치로 보험사, 저축은행 등 다른 금융권역의 주택담보대출이 급증하지 않도록 모니터링해 풍선효과에 의한 부작용을 최소화할 계획이다.
<> 대출 심사의 기준은.
-소득 등 채무상환능력, 신용도, 담보를 비롯한 2차 상환재원을 종합적으로 고려하며 이중 채무상환능력을 우선시한다.
변동금리부 대출의 경우 잠재적 금리 상승에 따른 상환 부담 증가 가능성을, 원금 상환 유예형 대출은 원금 상환 개시 시점의 상환액 증가가 차주의 상환 능력에 미치는 영향을 감안하게 된다.
거치기간이 없는 대출의 경우 상환 리스크가 거치식보다 낮기 때문에 우대할 수 있다.
<>채무상환능력 평가 지표는.
-은행들은 대출 심사 때 평가지표로 총부채상환비율(DTI), 소득 대비 부채비율, 자체 개인신용평가등급, 외부 신용평가 자료, 금융자산을 포함한 기타 상환재원을 이용하게 된다.
이중 DTI는 대출규모에 따라 40~60%가 적용된다. 현행 투기지역과 수도권 투기과열지구에 있는 6억원 초과 아파트의 신규 구입자금에 적용하는 DTI 40%는 유지된다.
<>자영업자의 소득 증빙은.
- 세무서가 발급한 소득금액 증명원, 공공기관이 발급한 사업소득 원천징수영수증 등 객관적 자료로 소득을 증빙할 수 있다.
자영업자가 임의로 본인 소득을 신고할 수 있지만 이 경우 은행이 검증 절차를 밟아야 한다.
업체의 업력이나 위치, 규모, 신용카드 매출액, 은행 입금내역 등을 활용하거나 국민연금관리공단이 고시한 표준 소득월액표, 통계청의 지역.업종별 매출영업이익률 통계, 국세청이 고시한 업종별 경비율, 소득예측 모형 등을 이용해 검증해야 한다.
다만 자영업자가 사업자금으로 사용하기 위해 주택담보대출을 받을 때는 DTI, 주택담보인정비율(LTV) 규제를 받지 않는다.
<>영세 창업자나 사회 초년병 등의 소득 증빙은.
-영세 창업자와 비정규직 근로자는 도시가계 최저생계비를 소득으로 추정해 사용할 수 있다.
우리나라의 4인 기준 최저생계비는 월 120만원으로, 이를 기준으로 DTI 40%를 적용할 때 대출 가능 금액은 5천400만원(만기 15년, 금리 연 6.8% 가정)이다.
은행은 차주의 상환 의지를 담은 확약서(담보자산의 처분 등 채무상환 계획 등)를 받아야 한다.
사회 초년병과 고령자는 종사하고 있는 업종.직종의 향후 소득 변동을 추정해 대출 한도를 결정할 수 있다.
<>실수요자나 서민 보호를 위한 DTI 예외 적용은.
-5천만원 이하의 소액 대출에 대해서는 DTI를 적용하지 않는다.
국민주택 규모(전용면적 25.7평 이하)로서 시가 3억원 이하의 아파트를 담보로 하거나 대출액이 1억원 이하일 경우 DTI 등 채무상환능력 평가 지표의 기준을 완화해 적용할 수 있도록 했다.
<>주택담보인정비율(LTV) 규제는 폐지하나.
-채무상환능력 심사는 대출금의 1차 상환 재원인 차주의 미래소득을 대출 취급 시점에서 평가하는 것이다.
대출액을 담보 물건의 시가 대비 일정비율로 제한하는 LTV는 차주의 채무상환능력이 급격히 하락할 경우에 대비한 2차 상환 재원에 해당한다.
따라서 주택담보대출의 안정적 상환을 보장하기 위해서는 채무상환능력과 LTV를 함께 고려할 필요가 있다.
대출 한도는 현행 LTV 범위에서 DTI를 갖고 결정하게 된다.
공인호 기자 <빠르고 깊이 있는 금융경제뉴스>
저작권자 © 서울파이낸스 무단전재 및 재배포 금지
