[서울파이낸스 나민수기자] 주택시장 관련 전문기관들이 올해 부동산 시장을 두고 정 반대의 전망을 잇따라 발표하면서 주택 수요자들의 혼란이 가중되고 있다. 일부에서는 공급과잉에 따른 경착륙 우려를 내비치고 있는 반면, 또 다른 쪽에서는 단순 기우라는 평가다.
◆ "공급과잉 역풍 대비해야"
22일 업계에 따르면 한국개발연구원(KDI), 한국은행, 한국감정원과 같은 국책기관들은 지난해 시작된 신규주택 공급과잉이 올해까지 이어지면 당장 내년 주택시장이 침체될 수 있다는 분석을 내놓고 있다.
KDI는 지난달 발표한 '최근 아파트 분양물량 급증의 함의' 보고서에서 지난해 건설사들이 분양한 아파트는 49만가구로 2000~2014년 평균(연 27만 호)의 2배에 육박한다고 밝혔다. 여기에 빌라 등 주택까지 더하면 주택 공급 물량은 약 70만가구로 뛴다. 2011년 이후 늘어난 가구 수(연평균 27만가구)와 멸실된 가구(연평균 8만가구)를 합해 추산한 국내 신규 주택 수요는 연 35만가구 정도다.
KDI는 분양 물량이 1% 늘어나면 3년 후 준공 후 미분양 물량이 0.3% 안팎 늘어난다고 추정했다. 올해처럼 주택 수요가 양호하더라도 2018년 미분양은 지난해보다 약 5000호 많은 2만1000호를 기록할 것이라는 전망했다.
송인호 연구위원은 "준공 후 미분양 물량이 증가하는 것은 이미 열악한 건설업의 수익성과 현금 흐름을 더 악화시킬 가능성이 있다"며 "최근 분양 물량 급증이 중장기적으로 주택·금융시장에 초래할 수 있는 잠재적 위험에 대비할 필요가 있다"고 말했다.
한국은행도 지난해 발간한 '11월 지역경제보고서'에서 향후 주택 매매가격이 공급과잉, 정부의 가계부채 종합관리방안 시행 등으로 매수심리가 위축되면서 상승세가 둔화될 가능성이 있다고 전망했다.
한국건설산업연구원과 주택산업연구원도 연말 내놓은 올해 전망에서 주택시장의 변수로 △전세 △공급 △가계부채 △대출규제 △금리 등을 꼽으며 주택시장 침체을 우려했다. 실제로 전국 미분양 주택은 지난해 8월 3만1698가구, 9월 3만2524가구, 10월 3만2221가구, 11월 4만9724가구로 증가세로 나타나고 있다.
◆ "공급량 시장소화 가능한 수준"
반면 주택산업연구원, 한국주택협회 등은 공급과잉은 기우일 뿐 시장에서 소화가 가능하다는 분석이다.
주택산업연구원은 '주택공급시장 점검 -아파트시장을 중심으로' 보고서를 통해 "시장의 수용능력은 △이전의 공급 부족분 규모 △수요 정도 △공급대비 미분양 및 증감 △청약경쟁률 등을 고려해야한다"며 "공급증가에도 시장 수용능력이 유지되기 때문에 2008년 전후와 같이 매매가격이 분양시점대비 15~30% 급락하거나 미분양이 16만호에 달하는 등의 시장위기는 없을 것"이라고 밝혔다.
보고서에 따르면 최근 미분양 증가는 분양물량 증가에 따른 자연발생적 수준으로 분양물량의 9.6%에 불과하며 2008년의 분양물량 대비 73.6%에서 크게 개선됐다. 이 수준은 주택시장 활황기(2001~2006년) 평균인 17.2%보다 낮은 수준이다. 또 준공 후 미분양은 전체 분양물량의 2%에 불과하다.
특히, 2007~2015년 아파트의 입주물량은 평균 26만호 수준으로 '가구증감+멸실' 수요 고려시 아파트 수요는 25만 수준으로 추정돼 과대 공급 분을 수용할 수요가 있는 것으로 나타났다.
한국주택협회도 "올해 공공택지 소진에 따른 가용택지 부족과 개별업체 분양 리스크 관리로 공급물량이 작년보다 30% 이상 줄어들 것"이라며 "금융당국에서 집단대출 규제방침을 조속히 철회하는 조치가 시급하다"고 주장했다.
협회는 "지난해 주택공급이 평년보다 늘었지만 이는 일시적인 것"이라며 "작년과 같은 공급량이 최소한 2~3년간 지속돼야 과잉공급 문제가 불거질 수 있을 것"이라고 설명했다. 이어 "지난해 공급물량 증가에도 정부의 규제 완화 정책 등이 뒷받침 된다면 과거와 같은 주택가격 하락·거래 급감 등의 문제는 없을 것"이라고 강조했다.
◆ 정부, 부동산 대책 '고심'
이처럼 전문가들의 전망이 엇갈리면서 정부 역시 대책마련에 고심하고 있다. 일단 정부는 지난해 공급된 분양물량이 아직 우려할만한 수준은 아니라는 입장이다.
유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "올해 분양물량이 감소하겠지만 저금리 지속과 1,2인 가구 증가 등으로 주택 수요 기반이 양호할 것"으로 전망하면서 "최근 미분양이 일시적으로 증가했지만 장기평균 이하이고 준공후 미분양이 오히려 감소해 크게 우려할 수준이 아니다"라고 평가했다. 그러면서 "당장 미분양대책을 검토할 단계는 아니다"라고 말했다.
이에 정부는 최소 1월 한달 간 주택 가격 및 거래량과 미분양 통계, 분양물량 등을 면밀히 모니터링 한 뒤 상황이 악화될 경우, 이르면 다음달 중 부동산 대책을 내놓겠다는 방침이다. 특히, 내달 가계부채 관리 방안 시행과 금리 인상 등으로 주택거래가 급감할 경우에 대비해 거래를 살릴 수 있는 카드를 고심하고 있는 것으로 알려졌다.
국토부는 주택도시보증공사를 통해 시장이 호황일 때와 연착륙 또는 경착륙이 예상되는 경우 등 3가지 가정에 따라 각각의 주거안정을 위한 주택도시기금 활용 방안도 마련 중이다.
