[서울파이낸스 성재용기자] 이르면 3월 소득 수준과 상관없이 누구나 이용할 수 있는 1%대 초저금리 주택담보대출이 나온다. 싼 이자로 주택자금을 빌려주되 주택가격이 올랐을 경우 그 수익을 은행과 나누는 상품이다.
27일 국토교통부는 2015년도 업무계획에서 주택시장 정상화 대책의 하나로, 이르면 3~4월 중 우리은행을 통해 이 같은 내용의 '수익공유형 은행 모기지' 상품을 출시한다고 밝혔다.
◇ 최대 집값 70%, 1%대 금리…3천가구 시범사업
'수익공유형 은행 모기지'는 주택기금을 활용한 정책대출 상품인 '공유형 모기지'와 비슷한 구조의 상품이다. 초저금리로 대출해주되 대출 만기시 집값 상승에 따른 수익을 대출기관과 나눠 갖도록 돼 있다. 다만 은행의 수익률은 최대 연 7% 이내로 제한한다.
그러면서 5년 이상 무주택자, 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초주택의 경우 7000만원 이하) 등의 자격요건을 없앤 것이 특징이다.
즉, 누구나 대출을 받을 수 있는 것이다. 1주택자도 기존 주택을 일정 기간 내 처분하는 조건으로 받을 수 있다. 다만 이 때 대출받아 사려는 주택은 공시가격이 9억원 이하이면서 전용면적은 102㎡ 이하여야 한다.
수익공유형 은행 모기지는 공유형 모기지와 달리 주택기금이 아니라 은행 자금을 재원으로 한다. 또 수익 공유형·손익 공유형이 두 가지인 공유형 모기지와 달리 유형이 수익공유형 하나뿐이다.
주택매각 또는 중도상환시 처분이익을 상환할 수 있으며 일반금리 조정시 처분(평가)이익을 계산해 정산할 수도 있다. 다만 5년 내 매각(상환)시 조기상환수수료가 부과된다. 3년 이내 조기상환하는 경우 연 2.7%, 3~5년 내 상환할 경우 연 1.35%가 적용된다.
금리는 '코픽스 금리 -1%p'로 정해진다. 시중 코픽스 금리에 연동되는 변동금리형 상품인 셈이다. 현재 금리 수준을 감안하면 초기에는 1% 안팎으로 출시될 전망이다. 최대 집값의 70%까지 대출해준다.
다만 이 같은 초저금리는 전체 대출기간인 20년 또는 30년 중 최초 7년 만 적용된다. 7년이 지나면 감정평가를 통해 주택가격 상승분을 정산하고 당초 주택 매입가격에 대출 평균잔액이 차지하는 비율만큼의 이익을 은행이 가져간다. 8년째부터는 시중의 일반 주택담보대출로 전환된다.
이 상품은 서울·수도권과 지방광역시 등 기존 8개 시·도에서 세종시, 인구 50만 이상인 김해, 전주, 창원, 천안, 청주, 포항 등 15개 시·도로 넓힌다.
국토부는 일단 3000가구 한정으로 시범사업을 벌인 뒤 성과와 문제점을 살펴 본사업으로 확대할 계획이다.
국토부 관계자는 "새로 출시되는 수익공유형 은행 모기지는 심사기준 완화로 신혼부부나 사회초년생의 접근성을 크게 높이고 지역 확대를 통해 수도권·지방 차별 없는 보편적인 대출서비스가 가능하게 됐다"며 "소득 제한이 없어 주택기금을 지원받지 못했던 소득 상위 20% 이상 전세 수요자들도 이용할 수 있어 이들이 매매수요로 전환되면 전세난이 완화되는 효과도 있을 것"이라고 말했다.
◇ 기존 공유형 모기지도 '문턱' 낮춰
이와 함께 국토부는 기존의 공유형 모기지 상품도 문턱을 낮추기로 했다.
공유형 모기지는 주택기금을 재원으로 한 1%대 초저금리 주택담보대출이다. 집값이 올라 수익이 생겼을 때만 그 수익을 주택기금과 나누는 '수익공유형'과 집값 변동으로 생긴 수익이나 손실 모두를 주택기금과 분담하는 '손익공유형'이 있다.
심사때 무주택기간이나 가구원 수, 재직기간, 청약통장 가입기간 등이 길수록 점수를 많이 줘 사회초년생이나 신혼부부 등에게 불리했던 일부 심사항목을 폐지키로 했다. 또 신용등급이나 부채비율 등도 심사의 실익이 없다고 판단, 심사항목에서 제외키로 했다.
다만 무주택 5년 이상(생애최초주택은 제외)이나 주택담보대출(LTV) 70%, 소독의 4.5배 이내 대출한도 등의 요건은 유지된다.
대출을 받을 수 있는 지역도 수도권 및 지방광역시에서 세종시 및 인구 50만 이상 도시 6곳으로 확대되고 취급기관도 우리은행 외에 KB국민·신한은행이 추가된다.
그동안 허용하지 않았던 부부 중도상환도 대출 원금잔액의 50% 이내에서 대출을 받은 지 3년 이내에 허용키로 했다.
국토부는 공적자금인 주택기금의 리스크 관리를 위해 공유형 모기지와 연간 공급물량을 7000~8000가구로 제한해 운영한다는 방침이다. 손질된 제도는 내달 16일부터 시행된다.
이 관계자는 "공유형 모기지 제도는 이자가 파격적으로 싼 장점과 정책 취지에도 소득 요건·자격 등이 까다로워 그동안 이를 낮춰달라는 요구가 많았다"며 "개선안은 이를 반영한 것"이라고 말했다.
