[서울파이낸스 성재용기자] 재건축 연한이 40년에서 30년으로 10년 단축되고 재건축 안전진단시 층간소음 등 주거환경을 중심으로 평가하는 틀이 생긴다.
20일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '도시 및 주거환경정비법 시행령' 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 개정안은 조례 개정 등의 절차를 거쳐 이르면 5월부터 시행된다. 이 개정안은 지난해 9월1일 정부가 발표한 '규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안(9.1대책)'에 대한 후속조치다.
◇ 서울 25만가구 재건축 연한 단축
개정안에 따르면 지방자치단체에 따라 준공 후 20~40년으로 돼 있는 재건축 연한의 상한이 30년으로 단축된다. 이에 따라 현재 재건축 연한을 40년으로 정한 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등에서 재건축 연한이 10년 단축된다.
1980년대 후반에서 1990년대 초반에 준공된 아파트의 경우 주차장 부족, 층간소음, 냉난방 설비 노후화 등으로 주민들이 불편을 호소해도 연한이 차지 않아 재건축 추진이 불가능했지만, 이번 조치로 이런 단지들의 재건축 사업이 속도를 내게 됐다.
시행령 개정으로 서울시의 경우 1987년 이후 건설된 아파트부터 2~10년 재건축 연한 단축 혜택을 보게 된다. 1987년 이후 준공된 아파트는 2017년 이후(2년 단축) 재건축이 가능하고, 1988년은 2018년(4년 단축), 1989년은 2019년(6년 단축), 1990년은 2020년(8년 단축) 재건축이 허용된다. 1991년 이후 준공한 주택부터는 10년씩 단축된다.
국토부에 따르면 1987~1990년에 건설된 공동주택은 전국적으로 73만5000가구에 이른다. 이 중 서울 지역 아파트는 총 24만8000여가구로, 14.9%(3만7000가구)가 강남3구(서초·강남·송파)에 몰려있다.
부동산 업계에서는 1986~1988년 준공된 양천구 목동 신시가지 아파트들과 노원구 상계 주공, 송파구 문정동 올림픽훼밀리·방이동 올림픽선수기자촌 등 아파트의 재건축 사업 추진이 빨라질 것으로 보고 있다.
◇ 안전진단 기준·임대주택 비율 등 완화
이와 함께 재건축 연한을 채웠을 때 실시하는 안전진단 기준도 주민 불편을 많이 반영하는 방식이 도입됐다. 개정안에 따르면 구조안전성 비중이 40%로 높은 수준인 현재 안전진단 체계는 '구조안전성 평가'와 '주거환경 중심 평가' 등 2가지 방식으로 나뉜다.
재건축 연한이 도래하지 않더라도 구조적 결함이 있는 경우에는 구조안전성만 평가해 최하위인 'E등급'이 나오면 다른 항목 평가 없이 재건축을 추진할 수 있다. 또 주거환경 중심 평가는 층간소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활환경 개선 등을 반영할 계획이다.
국토부 관계자는 "안전진단 기준에 관한 세부 개선안을 관련 전문기관과 검토하고 있다"며 "개정안 시행시기에 맞춰 발표할 계획"이라고 말했다.
또한 수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 할 때 전용 85㎡ 이하 주택을 가구 수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 건설해야 하지만, 앞으로는 연면적 기준을 폐지하고 가구 수 기준만 충족하면 된다.
아울러 재개발 사업시 임대주택을 의무적으로 지어야 하는 임대주택 의무건설 비율도 5%p 완화한다. 종전에는 지역별로 전체 가구 수의 5~20%(수도권 8.5~20%, 지방 5~17%), 연면적 기준은 3~15% 범위 내에서 임대주택을 확보하고 이를 지자체 등 공공이 인수해야 한다. 그러나 앞으로는 수도권은 전체 공급 가구 수의 15% 이하, 비수도권은 12% 이하만 확보하면 된다.
이밖에 개정안에는 가로주택정비사업에 대한 층수 제한을 2종 일반주거지역에 한해 현재 7층 이하에서 15층 이하로 완화하는 내용도 담겼다. 가로주택정비사업은 낡은 저층 주거지의 조직과 가로망을 유지하면서 공동주택을 지을 수 있게 하는 소규모 정비사업을 말한다.
이 관계자는 "앞으로 재건축 추진 동향을 모니터링하고 이주수요가 집중하지 않도록 인허가 시기를 조정하는 등 대책을 강구하는 한편, 관련 이주수요 증가로 세입자들의 주거 불안이 없도록 올해 계획한 매입·전세임대물량을 4만호에서 5만호로 늘리고 1만호를 전·월세 우려 지역에 집중적으로 공급할 계획"이라고 말했다.
한편 재건축 연한 상한 단축으로 재건축이 증가할 것이라는 우려와 관련, 이 관계자는 "일각의 우려가 있지만, 1990년대 이후 지어진 중고층 아파트의 경우 이미 용적률이 높아 재건축에 따른 수익성을 확보하기 쉽지 않은데다 재건축 사업 완료까지는 10여년의 시간이 걸려 일시에 재건축이 급증할 우려는 크지 않다"라고 말했다.
