[서울파이낸스 성재용기자] 정부가 앞서 하반기 경제정책에서 발표한 재정비 활성화 방안이 이달 말 확정, 발표될 것으로 알려지면서 어떤 내용이 포함될지 업계 관심이 고조되고 있다.
20일 관련업계에 따르면 정부는 재건축 안전진단 기준을 종전보다 완화해 구조적 문제가 심각하지 않더라도 주민 불편이 크다고 느껴질 경우 재건축을 할 수 있도록 하는 방안과 정비사업 추진에 지방자치단체가 참여하는 공공관리제를 주민선택제로 전환하는 방안 등을 추진키로 했다.
또한 이미 수차례 낡은 규제라며 폐지할 것임을 거듭 밝혀온 재건축 부담금과 재건축 소형주택건설 의무비율 등도 이번 방안에 포함된 것으로 알려졌다. 최종 방안은 부처간 협의를 거쳐 이르면 이달 말, 늦어도 9월 중에는 발표될 것으로 전해졌다.
국토교통부 관계자는 "부동산 호황기 때 만들어진 재건축·재개발 제도들이 시장 현실과 맞지 않다는 판단에 대폭 손질키로 했다"며 "공공관리제 역시 일종의 규제로 작용, 시장 활성화에 걸림돌이 된다는 지적에 개선이 필요하다고 판단했다"라고 말했다.
◇ 안전진단 기준, '생활편의' 중심으로
먼저 시장·군수·구청장이 재건축 여부를 판정하는 잣대가 되는 안전진단 기준이 완화된다. 현재 안전진단에서는 △구조 안전성(가중치 0.4) △건축마감 및 설비 노후도(0.3) △주거환경(0.15) △비용분석(0.15) 순으로 평가한다. 이 중 구조안전성에 심각한 문제가 있으면 바로 재건축 판정이 나지만 그렇지 않을 경우 종합평가한 점수가 일정 수준 이하여야 재건축 사업을 할 수 있다.
하지만 앞으로 배관 등 설비 노후도와 층간소음, 일조권 등 주거환경 분야의 가중치를 높여 구조적인 문제가 적더라도 생활불편이 큰 단지가 재건축 사업을 추진할 수 있는 길을 터놓는 것이다.
이에 따라 재건축 안전진단 기준이 완화되면 20~40년에 이르는 재건축 연한이 도래하지 않더라도 재건축이 가능해 해당 단지는 사실상 연한이 단축되는 효과도 기대된다.
업계 한 관계자는 "주차장이 좁고 층간소음 등에 노출돼 주거생활이 불편한 단지의 안전진단 통과 가능성이 높아졌다"며 "40년이라는 재건축 연한보다는 주거여건이라는 삶의 지수가 재건축 추진의 주요 기준으로 자리 잡을 것"이라고 말했다.
◇ 소형 의무비율 기준, '무의미한' 연면적 규정 폐지
이와 함께 7.24 부동산 정상화대책에서 개정하겠다고 밝힌 수도권 과밀억제권의 재건축 소형 의무비율 확보 기준도 완화될 것으로 보인다.
현재는 전용 85㎡ 이하 주택을 가구 수 기준으로 60%, 연면적 기준으로는 50% 이상 확보해야 하는데, 국토부는 일단 연면적 기준은 없애는 방향으로 가닥을 잡았다. 반면 가구 수 규정은 현행을 유지할지, 하향 조정할지를 논의 중인 것으로 알려졌다.
국토부 관계자는 "한 때 대형 주택이 인기여서 대형 아파트만 짓는 폐단을 막기 위해 도입된 연면적 규정은 현재 유명무실한 상태"라며 "가구 수 규정은 중소형 서민주택 공급에 관한 가이드라인 성격이 있어 손대지 않는 쪽으로 고려하고 있다"라고 말했다.
◇ '활성화 걸림돌' 공공관리제, 주민선택제로
뿐만 아니라 상당수 지역에서 재건축·재개발 사업 진행의 걸림돌로 지적되고 있는 공공관리제도 개정 대상에 올랐다.
서울시가 조례를 통해 의무화하고 있는 공공관리제는 재건축·재개발 사업의 투명성을 강화하기 위해 해당 지자체가 조합 임원 선출, 시공사 선정 등 주요단계에 개입해 진행을 돕는 제도로, 취지와 달리 운영방식과 예산 등 부문에서 허점이 드러나면서 정비사업이 지연되는 원인으로 꼽히고 있다.
업계 한 관계자는 "이 제도는 정비사업의 투명성과 효율성을 높이기 위해 도입됐지만 현장에서는 규제로 작용한다는 지적이 끊이지 않았다"며 "구청 등이 (재개발)조합 등에 요청하는 자료는 많지만 행정지원 등 업무 진행은 느리다는 비판이 이어진 것은 물론, 시가 빌려주는 정비사업비는 예산 부족으로 턱없이 모자라 지원을 받지 못하는 조합도 있다"라고 말했다.
또 다른 관계자는 "예산이 부족한 지자체가 도로 및 공원 건립 등의 명목으로 사업부지의 최대 40%에 달하는 면적을 기부채납(공공기여) 받는 사례도 적지 않다"며 "기부채납, 임대주택 건립, 친환경 주택 추진 등을 하면 용적률을 조금씩 높여주는 것도 사업성을 악화시키는 주범 중 하나로 꼽히고 있다"라고 말했다.
이에 따라 국토부는 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻거나 조합의 총회 의결을 거쳐 공공관리를 신청하는 사업지에 한해 공공관리제를 적용하는 방안을 추진할 계획이다.
국토부 관계자는 "노후주택에 사는 주민의 불편을 줄이고 소형주택을 많이 짓는 시장 상황을 반영, 시장과열기에 도입된 과도한 규제를 합리적으로 조정할 필요가 있다"며 "각 지자체별로 재정비사업의 진행속도가 다르기 때문에 큰 틀에서 규제를 걷어줘 정비사업 활성화 계기를 만들겠다"라고 말했다.
