‘아이의 울음소리가 끊어진 지 오래된 지역, 노인들이 많아서 40대는 어린애 취급당하는 곳’. 우리나라 농촌지역을 두고 하는 말이다. 농지가격은 호재가 있는 수도권 일부 지역과 충청권 일부지역을 제외하고는 요지부동이다.
 
그러나 농촌은 기회의 땅이기도 하다. 농촌은 도시에 비해 상대적으로 경쟁이 치열하지 않아 조금만 머리를 쓰면 돈 벌 기회가 훨씬 많기 때문이다. 또 도시와 달리 지역성이 강하기 때문에 정치적인 입김도 세다.
 
다시말해 정부나 그 지역 국회의원들이 농민의 경제적인 이해득실을 외면할 수 없는 지역이라는 뜻이다. 그래서 도시에서 실패한 후 농촌으로 돌아가 재기에 성공한 사람들도 꽤 있다.
 
특히 젊을 때부터 농촌에 살면서 부를 축적한 사람들의 경우는 특용작물 재배, 정부의 저금리 대출 등 각종 특혜 활용, 읍 단위지역 길목에 투자, 도회지 사람들에게 토지거래 알선 등을 통해 재산을 모은 셈이다.
 
즉 쓸모 없는 땅이라 생각말고 이제 농지에 눈을 돌릴 때다. 농지는 중장기적으로 투자수익이 높은 재테크 수단이자 노후를 위한 안식처가 될 수 있다. “그 땅 사서 어디에다 써?”하는 사람이 있다면 뭘 모르고 하는 소리다.
 
정부도 도회지 사람들이 농지에 쉽게 투자할 수 있도록 농지법을 대폭 손질했다. 특히 농지는 종합부동산세 적용대상에서도 제외돼 도시인들의 구미를 더욱 당기고 있다.

■경지정리 안 된 곳, 수도권 유리

‘부동산은 현재를 사는 것이 아니라 미래가치를 사는 것”이라는 말이 있다. 토지를 살 때는 현재도 중요하지만 장기적으로 얼마나 가치가 있는지를 따져보는 게 더 중요하다. 앞으로 농지가 뜬다고 하지만 모든 농지가 다 좋은 것만은 아니다. 어떤 농지가 이후 그 가치를 발휘할지 찾아보다.

그린벨트 안의 농지는 환경과 교통여건이 좋아 개발제한 구역에서 해제되면 주거지로 적합하다. 그러나 투자금액이 커 소액투자자의 경우 수익률이 낮으며, 혹 그린벨트가 풀려도 임대아파트 용지로 수용될 가능성이 있어 투자를 피하는 것이 좋다. 경지정리가 되지 않은 농업진흥지역 농지도 장기투자용 고수익 농지로 주목할 만하다.
 
수도권의 교통망이 새롭게 확충되고 있는 고속전철 역사 및 전철역세권, 개통도로 주변지역 농지도 투자가치가 있다. 단 땅값이 이미 오른 곳은 피하는 것이 좋다. 개발재료가 풍부한 신도시의 인기 없는 땅을 사놓으면 이후 어느 정도의 시세차익을 볼 수 있다.

■현장답사는 필수

서류만 봤을 때는 놓치거나 확인할 수 없는 부분들을 직접 눈으로 보고 확인하는 것이 뒤탈이 없다. 주변 분위기나 환경 확인은 기본이며, 경사도가 급하면 허가가 나지 않을 수도 있기 때문에 경사 확인도 필요하다.
 
진입로가 없어 건축허가를 받지 못하는 낭패를 겪지 않기 위해서는 토지경계와 진입로 확인도 함께 이뤄져야 한다. 그리고 토지는 투자액수가 다른 재테크에 비해 큰데다 장기적인 투자가 많아 위험부담이 큰 편이다. 농지투자를 위해 자신의 자금능력을 넘어서 무리하게 대출을 받아 투자하는 것은 피해야 한다

농지를 구입할 때는 현재보다는 미래를 내다 볼 수 있어야 한다. 당장 구입하는 데만 연연해 미래에 이 땅을 팔 수 있을 시기의 상황을 고려하지 않으면 실패하기 십상이다.
 
지금은 토지시장이 활황이라 좋아도 몇 년 후에는 내놓아도 팔리지 않을 수 있다. 이런 상황을 미리 고려해 신도시가 들어올 계획이 있다거나 도로개통이 이뤄진다는 등의 메리트가 있는 농지를 선택해야 한다.

토지매매 단계에서 사기를 당해 큰 피해를 입는 사람들이 많다. 대박의 꿈에 젖어 있다 보면 사기꾼의 얘기조차도 달콤한 진실로 들릴 수 있는 법이다.
 
특히 조직적인 대규모 사기단에 걸리는 날이면 대책이 없다. 이런 낭패를 보지 않으려면 미래 돈이 좀 들더라도 믿을 수 있는 컨설팅회사에 의뢰하는 것이 위험을 피해가는 방법이다. 수수료 몇 푼 아끼려다 수천만에서 수억원까지 날릴 수 있다.
 
마지막으로 농지를 매매할 때는 주변보다 지대가 높은 토지나 마을에 인접한 토지, 남향의 토지, 논보다는 밭이 훨씬 유리하다는 점을 명심하고 신중한 계약을 하자.