[서울파이낸스 성재용기자] 정부와 국회가 재건축·재개발 대신 아파트 층수를 높이는 리모델링 사업을 추진하고 있지만 안전성 우려와 조합원 간 의견조율, 인구과밀화, 교통체증 등 문제가 남아있다. 뿐만 아니라 부동산 경기가 여전히 좋지 않다는 점에서 당장 리모델링 활성화에 회의적인 시각도 많다.
7일 건설·부동산업계에 따르면 국토교통부는 14층 이하 아파트는 2층까지, 14층 이상은 3층까지 증축을 허용하고 가구당 증축면적도 85㎡ 이하는 기존 면적의 40% 이내, 85㎡ 이상은 30%까지 허용할 방침이다.
그러나 도시지역에 밀집해 있는 15년 이상된 아파트를 증축할 경우 가구수가 지금보다도 15%나 증가해 아파트 단지는 물론 주변지역의 인구과밀화와 교통체증, 학교 배정 등의 현실적인 문제가 발생할 것으로 우려되고 있다.
◇ 조합원 간 갈등 우려
또한 이번 리모델링 방안은 기존 아파트의 골격과 내력벽은 유지한 채 층수는 높이고 면적은 수평으로 확대하는 내용을 담고 있어 아파트 동별로 확장면적이 같아야 한다는 제약이 따른다. 이에 따라 확장면적을 일괄 조정하는 과정에서 가구별 의견 차이에 따른 갈등이 우려되고 있다.
조은상 부동산써브 리서치팀장은 "소형과 대형 면적 등 조합원들의 입장이 달라 의견을 하나로 모으기가 어렵고 가구수를 늘릴 경우 지하주차장 등 기반시설 확보 등으로 시공비 상승에 따른 사업성 악화 등의 문제도 풀어야 한다"라고 말했다.
박원갑 KB국민은행 WM사업부 부동산전문위원도 "소형 아파트의 경우 면적이 늘어나는 만큼 리모델링에 따른 이점이 있지만 중대형 아파트는 가뜩이나 기피하는 상황에서 면적 확장을 위한 리모델링이 어려울 것"이라고 전망했다.
◇ "세부적인 안전성 기준 없다"
아울러 안전성 확보 여부도 중요한 쟁점이 될 것으로 보인다. 앞서 대한건축학회는 2011년 '리모델링 수직증축 검증결과 발표회'에서 기초 파일과 기둥 철판, 기초 단면 등을 보강하면 3층까지 수직 증축할 수 있다고 밝혔다.
그러나 아파트 시공과정에서 부실이 있었다면 '공학적 한계치'를 적용할 수 없다. 수직증축공사를 가장 많이 하고 있는 쌍용건설 측은 "만에 하나 아파트에 문제가 생기면 건설사 존립이 위험해질 수 있다"며 "안전성에 문제가 있는 아파트는 아예 건설사에서 손대지 않을 정도로 보수적으로 리모델링 사업을 수주한다"라고 말했다.
이미윤 부동산114 책임연구원도 "정부가 명확한 안전성 기준을 제시하지 않았다"며 "국토부 고시 기준에 따른 규정을 꼼꼼하게 확인해 안전성에 문제가 될 수지가 없는지 따져봐야 할 것"이라고 조언했다.
이어 "전면철거방식의 경우 지하주차장을 건립할 수 있는데 규모에 대해 구체적인 기준이 없다"며 "비용 문제가 얽혀있는 만큼 각 조합이 무리하게 지하주차장을 만들진 않겠지만 주민들의 요구를 충족시키다보면 안전성 문제가 발생할 여지가 있다"라고 설명했다.
◇ 무리하게 뛰어들 조합 있을까?
이와 함께 대부분의 전문가들은 수직증축 허용이 리모델링 모멘텀은 될 수 있지만 시장에 미치는 영향은 적을 것이라고 봤다. 일반분양 물량이 늘었다고 하지만 가구당 1억원 이상의 추가 부담금을 내야하기 때문이다.
한 건설업계 관계자는 "예전 아파트의 구조로는 요즘 인가가 높은 4베이를 만들기 어렵고 2베이 형태만 가능한 곳이 많다"며 "경쟁력이 떨어지더라도 입자가 좋고 신축 물량이 공급되기 힘든 일부 지역에서만 리모델링 추진이 가능하게 될 것"이라고 말했다.
윤영선 한국건설산업연구원 실장 역시 "입주민들의 부담이 경감된 것이지 부담이 없어진 것은 아니기 때문에 노후화된 단지들이 일제히 수직증축 리모델링 사업이 뛰어들진 않을 것"이라며 "더군다나 일반 분양시장도 고전하는 상황에서 입지가 좋지 못한 리모델링 아파트가 수요자에게 어필하기 쉽지 않을 것"이라고 분석했다.
