[서울파이낸스 성재용기자] 하우스푸어 주택 매입을 위한 1700억원 규모의 민관합동 임대주택 리츠가 이달 말 선보인다. 4.1대책에 따른 하우스푸어 정책인 '주택지분매각제'가 본격 시행되는 것으로, 이는 박근혜 대통령의 대선 핵심 공약이기도 하다.
◇ 1700억원 투입, 500가구 '역경매'로 매입…5년간 임대
15일 국토교통부는 4.1대책의 일환으로 이달 말 한국토지주택공사(LH)를 통해 제1차 임대주택 리츠를 설립한다고 밝혔다. 1차 임대주택 리츠는 국민주택기금과 일반금융기관이 출자해 하우스푸어 주택 매입과 리츠 설립, 운영비 등을 모두 포함해 1700억원 규모로 조성된다. 출자금액은 국민주택기금과 금융기관이 각각 1000억원, 700억원 선에서 검토되고 있다.
매입 대상지는 우선 수도권으로 제한될 것으로 보인다. 국토부 관계자는 "현재 수도권 전체를 대상으로 할지, 시·군 단위로 쪼개 수도권 2~3곳을 선정할지를 두고 검토 중이지만 소규모 시범사업인 만큼 전국 단위로 매입 대상자를 확대하기에는 현실적인 한계가 있다"라고 말했다.
리츠는 가구당 평균 3억원씩, 500가구를 매입할 계획이다. 매입은 역경매방식으로 이뤄진다. 1가구 1주택 소유자가 보유한 전용 85㎡ 이하 주택을 대상으로 매입신청을 받아 주택 감정평가액 대비 매각희망가 비율이 낮은 순으로 우선 매입하는 형태다. 추후 성과에 따라 사업 확대 여부와 보완점을 검토한다는 계획이다.
감정평가액과 매각희망가의 괴리가 클수록 하우스푸어의 유동성이 좋지 않다는 것을 의미하기 때문에 이들을 우선 지원하는 차원에서 역경매방식이 선택됐다.
이 관계자는 "하우스푸어가 제시한 매각희망가가 감정평가액에 비해 많이 낮을수록 하우스푸어의 정도가 심각한 것으로 볼 수 있기 때문에 이런 주택을 우선 매입, 하우스푸어의 고통을 덜어주겠다는 것"이라며 "뿐만 아니라 하우스푸어들에게도 고통을 분담토록 해 도덕적 해이를 막고, 임대주택 리츠 수익성을 높여 자금 조달을 원활하게 하려는데 목적이 있다"라고 설명했다.
LH는 매입한 주택을 하우스푸어(원소유자)에게 5년간 월세로 재임대한다. 정부는 월세 이자를 하우스푸어가 부담하던 금융기관 대출이자보다 낮게 책정해 월세 부담을 낮춰줄 계획이다. 임대료는 주변시세를 토대로 책정하고, 보증금과 월세 비율은 리츠와 원소유자가 자율적으로 정한다.
5년 임대기간이 끝나면 일반에 주택을 분양하되 원소유자에게 우선매수권을 부여한다. 재매입가는 임대 종료 후 주택 처분시점의 감정평가액이다. 물론 임대기간 중이라도 본인이 희망할 경우 퇴거할 수 있다.
반면 원소유자가 재매입하지 않은 주택의 경우 리츠가 시장에 매각하고 집값 하락 등으로 팔리지 않는 주택은 LH가 사들여(매입확약) 공공임대주택으로 활용하게 된다.
◇ '지분매각제' 병행…거주제한 등 요건 검토 중
아울러 하우스푸어가 주택 전체를 매각하지 않고 지분의 일부만 판 뒤 매각지분에 대해서만 사용료를 납부하며 거주할 수 있는 '지분매각방식'도 병행된다.
매도자는 계약기간 후 지분을 환매해 소유권을 되찾을 수 있다. 매도자가 원치 않을 경우에를 리츠가 매도자의 잔여지분을 시세(감정평가액)에 사들일 수 있다. 이 역시 일반에 매각하거나 LH가 매입해 임대주택으로 활용할 수도 있다.
이밖에 하우스푸어가 리츠에 판 주택매각대금을 대출금 상환에 쓰지 않고 다른 주택 구입 등 재투자용으로 사용되는 문제를 막기 위해 거주제한 요건을 두는 방법도 검토 중인 것으로 알려졌다.
정부는 이달 중 리츠 설립허가 신청을 받고 내달 인가를 내 준 뒤 매입신청접수와 감정평가 등을 거쳐 7월 초 매매계약을 체결할 계획이다. 이와 함께 리츠가 취득하는 주택과 지분에 대해 종합부동산세 감면, 취득세 면제, 재산세 최저세율(0.1%) 부과 혜택이 주어지도록 6월까지 관련 법률 개정안 통과를 추진키로 했다.
◇ "LH-차기정부, 부담 가중 우려"
이와 관련, 일각에서는 이 같은 임대주택 리츠가 LH는 물론, 차기 정부에 과중한 부담을 줄 수 있다는 우려를 내놓고 있다.
한 부동산 전문가는 "원소유자가 재매입하지 않고 일반에도 팔리지 않는 주택을 LH가 사들여 공공임대주택으로 활용하게 되면 LH의 부담이 가중될 우려도 있다"며 "리츠도 일반기업이기 때문에 하우스푸어 보증금, 월세 등을 주변시세에 맞출 수밖에 없다는 점에서 하우스푸어 입장에서도 다소 부담스러울 수도 있다"라고 말했다.
이어 "환매시기를 5년 후로 명시한 것에 대해서는 부담을 차기정권에 떠넘기는 것이 아니냐는 우려도 나오고 있다"라고 덧붙였다.
이밖에 임대주택 리츠로는 대형 평형 하우스푸어에 대한 구제는 불가능하다는 점에서 이에 대한 보완책도 마련돼야 한다는 목소리가 높아지고 있다.
