인수위 "부작용 많아…임대로 전환"
전문가 "급격한 정책변환시 반발 우려"
[서울파이낸스 성재용기자] 18대 대통령직 인수위원회가 MB정부의 대표 서민주택정책인 보금자리주택 공급을 중단키로 가닥을 잡았다. 선기능 보다 부작용이 많다는 판단에서다. 이에 업계 전문가들도 공공분양과 임대 비중이 관건이라고 지적했다. 균형이 깨질 경우 더 큰 반발을 살 수 있어서다.
10일 관련업계에 따르면 국토해양부는 다음 주 초 인수위 업무보고 때 보금자리주택의 공공분양 대신 임대주택을 늘리는 방안을 보고할 계획이다. 업무보고에서는 현재 진행 중인 보금자리주택 사업은 예정대로 진행하되 계획에 잡힌 나머지 사업지는 분양을 최소화하고 이를 임대로 전환하는 내용이 포함될 것으로 알려졌다.
또한 보금자리주택을 짓기 위한 추가 지구지정도 더 이상 하지 않기로 했다. 명칭도 보금자리주택 대신 박근혜 대통령 당선인의 임대주택 브랜드인 '행복주택' 등으로 바꿀 것으로 전해졌다. 차기 정부가 이처럼 보금자리주택 정책을 중단하는 쪽으로 선회한 것은 그만큼 부작용이 적지 않았기 때문이다.
◇ 전셋값 올리고, 매매가 떨어뜨리고
보금자리주택 분양을 기다리는 청약 대기자가 양산되면서 전셋값만 뛰는 현상이 벌어졌다. 특히 수도권에서 공급되는 민간 분양시장이 직격탄을 맞았다. 수도권에서 3만가구를 웃도는 미분양 물량이 쌓인 것은 도심과 가까운 곳에서 저렴하게 공급되는 보금자리주택에 밀려 소비자의 관심권에서 멀어졌기 때문이란 분석도 있다.
박근혜 당선인이 대선 후보 시절인 지난해 11월 "보금자리주택이 주택거래를 위축시키는 면이 있는 만큼 분양형을 임대형으로 전환해야 한다"라고 말한 것도 이 때문이다.
실제로 리얼투데이에 따르면 2009년 9월 보금자리주택 시범지구(서울 서초구·강남구, 경기 하남시·고양시) 지정을 기점으로 주변 주택 매매가가 떨어지고 전셋값은 오르는 현상이 뚜렷했다.
강남구의 경우 보금자리지구 지정 이전 45개월 간 평균 매매가는 0.49% 올랐지만, 지정 이후 31개월 동안은 평균 0.32% 하락했다. 고양시는 상승률이 0.76%에서 –0.28%로 돌아섰고, 하남시도 상승률이 0.54%에서 –0.02%로 떨어졌다. 서초구 역시 0.49%에서 0.04%로 상승률이 크게 둔화됐다.
반면 전세는 같은 기간 급격한 상승세를 보였다. 강남구는 0.22%에서 0.77%로, 서초구는 0.19%에서 0.81%로 뛰었다. 고양시와 하남시도 각각 0.43%와 0.35%에서 0.57%와 0.98%로 상승폭을 키웠다.
이와 관련 인수위 관계자는 "보금자리주택이 집값 안정과 자가 소유 확대라는 순기능도 있지만 민간 주택시장을 위축시켜 부동산시장 침체를 가중시키는 등 역기능도 만만찮다"며 "임대 비중을 늘려 서민 주거안정을 꾀하고 민간 주택시장을 회복시킬 필요가 있다"라고 분석했다.
이어 "선진국 수준(10%)에 비해 낮은 임대주택 재고량(2013년 1월 현재 약 5.3%)을 늘리고 질을 높이기 위해서는 다양한 공급주체가 경쟁하는 게 바람직하다"며 "행복주택의 경우 가장 사업을 잘 할 수 있는 방안을 찾을 것이며 사업주체 역시 모든 가능성을 열어두고 검토할 것"이라고 말했다.
◇ "임대 비중 높여도 분양주택 기능 유지해야"
그러나 전문가들은 공공분양 물량을 급격히 줄이는 것보다는 공공분양과 임대의 적절한 조화가 필요하다고 입을 모았다. 특히 공공분양 주택을 임대로 모두 전환하는 것은 바람직하지 않다고 지적했다.
정부의 재원마련이 가장 큰 이유로 꼽힌다. 현재 한국토지주택공사(LH)가 국민임대주택을 건설하는데 드는 비용은 1가구당 1억원에 달한다. 김현아 건설산업연구원 박사는 "공공을 모두 임대로 전환하면 재정투입이 증가해야 돼 현실적으로 공급이 어렵게 된다"며 "현재처럼 분양, 임대주택을 교차 지원하는 게 바람직하다"라고 말했다.
또한 분양주택이 급감하면 이를 기다리는 청약저축 대기수요의 반발도 우려된다. 함영진 부동산114 센터장은 "서민들 가운데 임대를 원하는 사람도 있지만 저렴한 가격에 내 집 마련을 원하는 무주택 수요도 있다"며 "공공 분양과 임대를 조화롭게 공급하는 게 중요하다"라고 주장했다.
장성수 주거복지연대 전문위원은 "보금자리주택은 경제위기 속에서 공급 목표를 앞당겨 조기 달성하려고 한 것이 패착이었지만 집값 안정과 저가주택 공급이라는 순기능을 무시하면 안 된다"며 "보금자리주택 분양 기능을 축소하는 것보다는 공급 목표기간을 늘려 잡고 연간 목표물량을 줄이는 것이 바람직하다"라고 제안했다.
아울러 임대비중이 커질 경우 지구지정을 반대하는 주민들의 반발도 풀어야 할 숙제다. 박원갑 국민은행 수석부동산팀장은 "과거 국민임대주택 단지 사례를 비춰 봐도 보금자리지구의 임대비중이 높아지면 지구 해제 등을 요구하는 등 주민들의 반발이 심할 것"이라며 "임대가 지나치게 많으면 도시기능을 제대로 못 할 수도 있어 부작용을 최소화하는 선에서 임대 비중이 결정돼야 한다"라고 말했다.
