"내년 재개발시장 관건은 매몰비용"
[서울파이낸스 성재용기자] 올해 재개발시장은 '출구전략에 따른 여전한 지분가격 하락세'로 표현된다. 내년에는 아직 해결의 실마리를 찾지 못한 '매몰비용'이 최대 관건이 될 전망이다.
지난 1월 서울시의 재개발, 뉴타운 출구전략이 발표된 이후 12월 현재까지 4.11총선, 5.10대책, 9.10대책 등 굵직굵직한 부동산 이슈들이 나오고 세금 등의 규제도 대거 풀렸지만 재개발 지분시장의 거래 침체는 여전했다.
실제 서울과 경기도를 중심으로 해제되는 정비예정구역이 발표되면서 수도권 지분가격이 2년 연속 떨어졌다. 12일 부동산114에 따르면 10월 말 기준 3.3㎡당 재개발 지분가격은 서울 2458만원, 경기 1508만원, 인천 1162만원으로 지난해 대비 약 1~3% 하락한 것으로 나타났다.
개별 구역별로는 하락이 더욱 두드러졌다. △마포구 합정·성수전략정비구역 △강동구 천호뉴타운 △종로구 돈의문뉴타운 △영등포구 신길뉴타운 등이 올 한 해 동안 지분가격이 5~10% 하락하며 시장 침체의 여파를 크게 받았다.
특히 지분가격이 하락했음에도 거래량이 줄어들어 좀처럼 반등하지 못해 가격도 하향 안정화로 굳어지는 모습이다. 수익성이 악화 된데다 서울시가 추진하는 구조조정에 대한 정책 불확실성 때문이다.
서울시가 뉴타운 출구전략을 발표하면서 지지부진하던 재개발 정비사업 시장이 구조조정에 대한 기대감과 함께 투자자들의 불안감도 동시에 자극됐다. 소유자 중심의 정비 사업이 거주자 중심으로 전환되며 전면철거방식은 지양되고 기존 주거지를 보존한 '마을 만들기'로 개발 축이 이동했다. 또 사업추진단계에 따른 2년, 3년 일몰제가 도입되면서 지연되는 정비구역이 자동으로 취소되는 시스템도 구축됐다.
특히 대책을 통해 사업초기 실태조사 대상 610곳을 선정하고 구역 해제를 적극 추진키로 했다. 성북구 안암동, 관악구 봉천동, 중랑구 면목동 등 재개발 정비예정구역 3곳을 해제한 것이 대표적인 사례다.
대책이 발표되고 투자자들의 구역해제 불안감과 지분가격 하락세가 커지면서 거래가 위축되는 등 부작용이 나타났다. 실제로 서울의 다세대·연립·단독·다가구주택은 지난해까지 월 4000건 전후의 거래건수를 기록했지만 올해 1월에는 1553건을 기록, 2010년 이후 3년 최저 거래량을 기록하기도 했다.
하지만 3월 이후부터는 거래량이 3000건 수준으로 다시 올라서는 등 다소나마 개선되는 모양새다. 서울시가 정책을 지속적으로 실행하면서 불확실성에 대한 우려를 다소 덜어줬기 때문으로 분석된다.
한편 아직까지 중앙정부와 서울시 간의 구역해제에 따른 매몰비용, 특히 추진위 이후 단계에 진입한 조합설립 취소의 경우 매몰비용 부담과 관련해 뚜렷한 해결책이 마련되지 못하면서 내년 재개발시장의 최대 이슈가 될 전망이다.
서울시는 내년 1월부터 해제구역 추진위 매몰비용의 최대 70%를 지원한다는 계획이지만 시의회가 실제 매몰비용 지원 비율이 50% 수준에 그칠 것으로 예상하는 등 손해가 불가피한 조합원들의 반발에 따른 실효성 논란이 커질 것으로 보인다.
김은진 부동산114 연구원은 "2013년은 재개발 구조조정의 마무리 수준과 함께 재개발 매몰비용의 원만한 합의점을 찾을 수 있을지 여부가 시장분위기를 좌우할 것"이라고 말했다.
한 부동산 전문가는 "내년도 재개발시장의 핫이슈는 단연 매몰비용 문제가 될 것"이라며 "지구지정 해제가 잇따르면 그동안 사업을 꾸려오면서 사용한 비용을 어떻게 해결할 것인지 갈등이 본격화될 것으로 보인다"라고 예견했다.
함영진 부동산114 센터장은 "내년에는 새 정부 출범 이후 서울시와 국토부 간의 정책적 갈등과 구조조정 대상 선정 과정에서의 갈등이 봉합국면에 들어가면서 혼란스러운 분위기가 다소 개선될 것"이라면서도 "다만 어떤 대선 후보가 정권을 잡느냐에 따라 정책적 변수가 작용할 가능성이 높다"라고 내다봤다.
