'깡통 상가' 증가…상가시장 빨간불

[서울파이낸스 문지훈기자] 하우스푸어, 렌트푸어에 이어 상가푸어에 대한 우려가 높아지고 있다.

9일 상가정보연구소에 따르면 경매로 내놓아도 빚 청산이 불가능한 일명 '깡통 상가'가 증가하는 등 상가시장에 빨간불이 켜졌다.

실제 지난 8일 기준 대법원 법원경매정보에 올라온 근린생활시설은 1560건에 달한다. 지난 7월 말 한국은행이 발표한 보고서에 따르면 5월 말 기준 '깡통 상가'는 전체 상가담보대출의 25.6%를 차지하고 있다.

상가는 주택과 달리 투자금액 규모가 크고 실물경기의 영향을 받아 운영수익에 문제가 발생할 경우 수익 대신 대출 이자만 물어야 하는 등 위험성이 높다.

특히 상권이 장기적으로 불안정하거나 고분양가로 임차인 유지가 어려운 신도시(택지지구) 등에서 빈 상가로 방치될 경우 상가푸어로 전락할 가능성이 크다.

이에 대해 박대원 상가정보연구소 소장은 상가투자 시 위험성 관리에 민감해야한다고 조언했다.

박대원 소장은 "상가의 수익은 경기의 영향을 전적으로 흡수하기 때문에 불황을 피해갈 수 있는 입지적 선택이 중요하다"며 "상권에 유입될 수 있는 소비층 범위와 교통 편의성, 업종 분포도만 잘 따져도 입지 여건을 쉽게 파악할 수 있다"라고 말했다.

이어 "상주 수요와 유입 수요가 혼재돼 있고 의무적 소비주체가 많은 곳이 비교적 안정적"이라며 "구조가 폐쇄적이거나 점포와 상가 전체 운용이 필요한 몰 형태의 상가는 피하는 것이 좋다"라고 조언했다.

업종 또한 중요한 점검사항으로 꼽힌다. 상가투자는 고정적 수익 발생이 핵심이기 때문에 임차인의 매출 구조가 안정적인지 신경 써야 한다. 경쟁력 없는 업종으로 임차인이 자주 교체될 경우 수익 역시 불안정할 수밖에 없다.

더불어 투자금의 위험성 관리에도 집중해야 한다. 공실 및 임대료 변동성을 염두에 두지 않으면 대출이자만 물거나 월세로도 대출이자를 충당치 못하는 상황에 직면할 수 있기 때문이다. 따라서 자기자본률 70% 이상을 유지하는 게 안정적이다.

박대원 소장은 "상가의 장기 공실이 감지된다면 부동산 중개업소를 활용하거나 임대료 조정, 렌탈프리 등을 통해 공실 해소를 위한 응급조치도 과감히 시도할 필요가 있다"라고 말했다.

문지훈 기자 다른기사 보기