그동안 집값 상승을 주도해 왔던 서울 강남권 재건축 아파트 가격의 심리적 마지노선인 3.3m²당 3000만원이 무너질 위기에 처했다. 실제 민간 부동산 정보업체에 따르면 지난달 기준 강남권 재건축 아파트의 평균 매매가격(3.3m² 기준)이 3017만원으로 2009년 2월 이후 최저치를 기록했다고 밝히고 있다. 2006년 4월 처음 3000만원대를 돌파한 강남권 재건축 아파트값은 2010년 2월 3599만원까지 치솟았으나 이후 줄곧 내림세다. 이런 추세라면 3000만원이 무너지는 것은 시간문제다.

◇ 집값 하락속 전세가격 상승 양상 지속
집값 하락속 전세가격 오름세는 지속되면서 서울지역 아파트의 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)이 지난 2003년 이후 9년 만에 최고치에 이르고 있어 전세보증금 불안양상은 심화되고 있다. 실제 KB국민은행의 6월 '전국 도시주택가격 통계'를 보면 서울 지역 아파트 평균 전세가율은 6월 기준 52.1%로 2003년 8월(52.4%) 이후 8년 10개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다.

◇ 전세가격 상승에 따른 세입자 리스크 가속화
좀처럼 집값이 회복 기미를 보이지 않은 가운데 주택담보대출을 받은 집에 사는 세입자 34만가구가 보증금의 상당 부분을 떼일 위험에 노출, 세입자들은 돈을 떼일까 안절부절 못하고 있다.

KB금융지주 산하 KB경영연구소가 최근 펴낸 '전세가격 상승에 따른 세입자 리스크 분석' 보고서를 보면 수도권과 6대 광역시 주택 보유자의 '전세 포함 주택담보대출비율(LTV)'은 65.2%에 이르는 것으로 나타났다. 전세 포함 LTV는 매매가에서 주택담보대출과 세입자 전세보증금을 더한 금액이 차지하는 비중으로 지난해보다 14.4%P 오른 것으로 집계됐다. 이런 현상은 대출을 끼고 있는 집의 전셋값이 일반적으로 주변 시세보다 낮은데 최근 물량 부족으로 전셋값이 급등하면서 세입자들의 보증금 상환위험도 함께 커지기 때문이다.

◇ 경매처분 주택 증가일로, 전세보증금 위험경보
수도권 집값이 지속적으로 하락하면서 전세보증금을 떼일까 불안해하는 세입자가 많다. 특히 융자가 많은 주택의 전세입자는 좌불안석이다. 대출이자를 감당하지 못해 경매 처분되는 주택은 증가하는데 낙찰금액이 낮아 빚을 다 해결하지 못하고 있어서다. 지난 5월 수도권에서 경매에 나온 아파트는 모두 2842건으로 월간 기준으로 연중 최고치를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간(2202건)보다 29% 늘어난 수준이다.

특히 변제순위가 근저당 등 1순위 권리 설정일보다 늦은 경우도 늘어나고 있다. 민간 부동산 경매업체에 따르면 2008년부터 올해 1분기까지 실제 경매가 1회라도 진행된 아파트와 연립·다세대 물건 15만2373개를 분석한 결과를 보면 임차인이 존재하는 물건 6만7458개 중 전입신고일이 근저당 등의 설정일보다 늦은 물건은 전체 물건 중 절반이 넘는 3만4424개(51%)로 파악됐다.

현행 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인이 법원 경매 때 근저당 등 다른 권리(물권)와 동등하게 시간 순으로 우선변제 받을 수 있도록 하고 있다. 따라서 전월셋집을 계약하려는 임차인은 반드시 등기부등본을 통해 이미 설정된 근저당 등 채무금액이 얼마인지 확인하는 게 필수다. 또 해당 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자를 반드시 받고 동시에 전입신고를 해두어야 한다. 확정일자와 전입신고 중 늦은 날짜가 임차인이 임대차보호법상 '대항력'을 갖춘 날로 인정되기 때문이다.

◇ 융자 많은 집 가급적 계약 피하라
지역별 최우선 임대차보증금 내용을 확인해야 한다.

우선적으로 전세금을 지키기 위해서는 기본적으로 융자가 많은 집은 가급적 피하는 게 상책이다. 전세계약 전 등기부등본을 확인해 금융기관 등이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 하는 근저당 금액이 집값의 20% 이상 설정돼 있으면 피하는 것이 좋다. 수도권 주택 낙찰가는 시세의 70~75% 수준에서 결정되는 경우가 많아 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.

최우선 임대차보증금 보호 대상인지도 살펴봐야 한다. 근저당 설정일이 2010년 7월 26일 이후인 주택에 세든 경우 서울에선 전세보증금이 7500만원 이내면 대상이 된다. 수도권 과밀억제권역은 6500만원 이내다. 보호대상인 주택에 살다 경매에 넘어갈 경우 임차인은 서울은 2500만원, 수도권 과밀억제권역은 2200만원까지 우선 보호받을 수 있다. 나머지 보증금은 확정일자를 갖춘 경우 근저당 등과 시간 순으로 우선 변제를 다툰다. 전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다. 1년 이상 임대차계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 보험금을 어느 정도 내야 하지만 계약만료 후 30일이 경과해 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다.