주 단위 매매가 변동률 분석 결과
[서울파이낸스 성재용기자] 올해 강남 재건축 시장이 역대 최악의 상황을 맞고 있다.
19일 닥터아파트는 지난 1월부터 7월 현재까지 강남·서초·송파·강동 등 강남권 재건축 매매가 변동률을 주 단위로 조사한 결과, 총 28주(1월6일~7월13일) 동안 24번 떨어졌고, 단 4번 오른 것으로 조사됐다고 밝혔다. 떨어진 횟수로는 리먼사태가 있던 2008년 이후 가장 많다.
지난 2008년 28주 동안 떨어진 횟수는 20번, 오른 횟수는 8번으로 조사됐다. 조사기간은 참여정부에서 MB정부(2008년 3월 취임)로 바뀌던 시기로 여전히 재건축에 대한 규제가 있었던 때다.
하지만 2009년 들어서는 상황이 역전됐다. 떨어진 횟수보다 오른 횟수가 더 많아진 것. 오른 횟수는 25번에 달했지만 떨어진 횟수는 3번에 불과했다. 2008년 가을 리먼브라더스 파산 등이 있었지만 그 여파가 길지 못했다. 2009년 연초부터 서울시에서 한강변 초고층 아파트 허용 발표가 나오면서 압구정, 반포, 잠원, 잠실 등 한강변 아파트 값이 오르기 시작했고 그 여파가 재건축까지 영향을 줬다.
2010년 들어서는 다시 약세로 돌아섰다. 28주 가운데 19번 떨어지고 9번 올랐다. 2009년 큰 폭으로 올랐던 재건축에 대한 부담감과 함께 2010년 유럽을 중심으로 한 글로벌 금융시장의 위기가 불어 닥쳤기 때문이다. 실제 2009년 한 해 동안 강남권 재건축은 평균 20.9% 올랐다.
2011년 들어서는 침체의 골이 더 깊어졌다. 23번 떨어진 반면 오른 횟수는 5번에 불과했다. 2010년 불어 닥친 글로벌 금융시장의 위기감이 여전했고 개포동 지구단위계획 변경안 보류 등이 복합적으로 작용한 탓으로 분석된다.
이어 올해 들어서는 사실상 '빈사상태'다. 28주 동안 24번 떨어지고 4번 올랐을 뿐이다. 2011년 10월 서울시장이 바뀐 후 재건축·재개발 과속개발 방지 및 한강변 개발 재검토 발표 등으로 한강변 아파트 값이 떨어졌다.
여기에 개포주공을 중심으로 소형주택 비율이 증가하는 등 재건축 사업의 규제가 강화됐다. 또 세계경제에 대한 불안감이 더욱 증폭되면서 매수세가 자취를 감춰 2011년보다 상황이 악화된 것으로 풀이된다. 실제 강남구 개포동 시영 56㎡는 2008년 1월부터 2011년 12월까지 8500만원 떨어지면서 평균 8억5000만원 선을 유지했다. 하지만 올해는 1월부터 7월 현재까지 지난 4년 간 떨어진 금액 보다 큰 2억이 빠지면서 평균 6억5000만원 정도 한다.
송파구 신천동 장미1차 152㎡도 지난 4년 간 2억이 빠지면서 11억5000만원대를 유지했지만 올해 들어 약 7개월 만에 2억원 가깝게 떨어지면서 10억 이하(9억5000만원)로 가격이 주저앉았다. 서초구 반포동 한신3차 148㎡는 지난 4년 간 1억8500만원이 오르면서 가격이 16억원까지 갔다. 하지만 현재는 지난 4년간 오른 금액만큼(1억5000만원) 떨어지면서 14억5000만원 선을 보이고 있다.
올해 강남권 재건축이 올랐던 때는 1월20일, 4월27일, 5월4일, 5월11일 등 4번뿐이다. 4월 총선(4월11일) 이후 규제완화와 5.10대책에 대한 거래활성화 기대감 탓으로 반짝 올랐다.
이영호 닥터아파트 소장은 "지난 4월 바닥을 확인한 줄 알았는데 5월과 6월 그리고 7월 들어 여전히 약세를 면치 못하고 있다"며 "현재도 수요보다 처분하려는 사람이 많은 만큼 앞으로 떨어질 횟수가 증가할 가능성이 높다"라고 전망했다.
