과도한 무상지분율 탓…재건축사업 '계륵' 전락

[서울파이낸스 성재용·문지훈기자] 건설사들이 수익성을 이유로 재건축 사업 수주를 기피하고 있다. 과거 시공권 수주를 위한 출혈경쟁도 서슴치 않았던 전례를 감안하면 이례적인 현상이다. 

18일 관련업계에 따르면 서울 강동구 고덕동 고덕주공2단지는 최근 시공사 선정을 위한 입찰을 진행했지만 단 한 개의 건설사도 참여하지 않아 입찰이 무산됐다. 고덕주공2단지는 시공비만 1조원에 달하는 대규모 재건축 단지로 사업설명회 당시 현대건설, 삼성물산, GS건설 등 11개 건설사들이 관심을 보이는 등 관련업계의 이목을 집중시켰다. 그러나 각 건설사들은 수익성이 낮다는 이유로 입찰에 참여하지 않았다.

이처럼 건설사들이 수익성이 낮다고 판단한 이유는 고덕주공2단지 재건축 사업이 미분양 발생 시 현금대신 미분양 물량으로 공사비를 지불하는 대물변제 방식으로 추진되는데다 조합이 확정지분제 방식으로 건설사에 150%대의 무상지분율을 요구한 것으로 알려졌기 때문이다.

건설사 관계자는 "조합에서 요구한 무상지분율을 맞추려면 분양가를 높여야 하는데다 건설사가 미분양 아파트를 부담하기 때문에 수익성이 낮다고 판단해 입찰에 참여하지 않았다"라고 말했다.

또 다른 건설사 관계자도 "일반 분양 물량이 적어 미분양에 대한 부담이 적다해도 분양 책임을 건설사가 모두 부담하는 방식이기 때문에 수익성이 낮아질 수밖에 없다"라고 설명했다.

조합이 제시한 무상지분율을 보장하면서 수익을 거두기 위해서는 분양가 인상이 불가피한데 분양가가 높으면 미분양 발생 우려가 커진다는 것. 미분양 발생 시 이를 해결하기 위해 할인분양 등을 실시할 경우 손실률을 더욱 커질 수 있다.

고덕주공2단지처럼 재건축 조합들이 확정지분제를 선호하자 건설사들은 재건축 단지 입찰에 조심스러운 모습을 보이고 있다.

확정지분제는 시공사가 조합원에게 신축될 아파트의 일정 면적 등을 무상으로 제공하고 일반 분양 및 상가 분양을 통해 얻은 수익을 가져가는 사업 방식이다. 확정지분제 특성상 미분양에 대한 리스크는 건설사가 부담해야 한다.

한 중견 건설사 관계자는 "과거 재건축 단지의 무상지분율은 120~130% 수준이었으나 건설사들이 수주를 위해 조합 측에 과도하게 높은 무상지분율을 제공해 조합원들의 눈높이도 높아져 최근에는 150~170%를 요구하는 추세다"라며 "무리하게 높은 무상지분율을 요구하는 조합도 문제지만 이러한 상황을 조성한 건설사들의 잘못도 있다"라고 말했다.

문지훈 기자 다른기사 보기