매수 분위기도 '급랭'
[서울파이낸스 신경희기자] 서울시의 '뉴타운·재개발 사업의 대대적인 구조조정'을 골자로 하는 뉴타운·정비사업의 新정책구상 발표에, 1월 수도권 재개발 지분가격이 약세로 돌아선 것으로 나타났다.
13일 부동산114에 따르면 1월 수도권 지분가격이 작년 12월 대비 하락세로 전환했다. 서울시의 뉴타운 정비계획이 발표되면서 정책 불확실성이 해소됐지만, 구조조정으로 인해 사업은 더 지연될 수 있다는 분석이 나오면서 투자심리가 위축되는 모양새다.
특히 사업시행인가를 받지 못한 기본계획, 구역지정, 추진위, 조합설립인가 단계에 해당되는 구역들은 저렴한 급매물에도 매수문의가 끊겼다. 하지만 우려와 달리 사업시행인가 이후의 구역들은 구조조정 대상에서 제외될 가능성이 높으므로 과도한 우려감에 따른 가격하락은 저가매수의 기회도 제공할 것으로 보인다.
1월 말 서울시의 뉴타운·정비사업 대책이 발표되면서, 재개발 시장의 악재로 작용되어 수요자들이 중심을 잃고 우왕좌왕하는 분위기다. 신규 투자자의 문의전화는 뚝 끊겼으며, 기존 투자자들이 사업진행 향방에 대한 문의전화가 쇄도했으며, 추가 급락을 우려해 급매물로 내놓으면서 가격 하락을 이끌고 있다. 저가 급매물에도 매수세가 붙지 못해 단기 가력하락은 지속될 전망이다.
서울과 경기·인천지역 곳곳에서 시세보다 저렴한 급매물도 거래가 어려운 구역들이 많았다. 서울에서는 성동구 마장제2구역, 은평구 응암제2구역과 대조제1구역, 용산구 청파동주택재개발, 성북구 삼선제3구역과 정릉제3구역, 동작구 노량진1, 6재정비촉진지구, 관악구 봉천제13구역, 동대문구 이문4재정비촉진지구, 종로구 충신제1구역 등에서 이러한 분위기가 감지됐다.
경기도에서는 수원시 115-4구역과 115-11구역, 용인시 용인4구역, 안양시 박달1동사무소주변지구와 융창아파트주변지구, 성남시 금광제2구역, 하남시 덕풍제9구역, 고양시 관산1-1구역과 고양동3-1구역 등에서 거래가 어려웠으며 인천에서는 남동구 백운주택1구역, 서구 석남1구역~6구역 등에서 매수문의가 자취를 감췄다.
사업시행인가 이후 단계의 사업장은 구조조정 실태조사 대상에 포함되지 않았지만, 거래가 위축된 건 마찬가지이다. 구조조정 본격화로 전반적인 투자 심리가 위축되어 사업진행이 빠른 곳까지 영향을 받는 분위기이다. 관리처분 단계의 상수동 상수제1구역, 사업시행인가 단계의 도봉구 도봉제2구역, 이주,철거 단계의 서대문구 홍은동 홍은제12구역 등은 지분가격은 변동이 없지만 매수 문의는 조용하다.
대신 지분 하락이 초기 단계 사업장보다 크지는 않았다. 실태조사 및 구역 해제가 본격화되면 사업진행이 빠르게 움직이는 재개발 사업장과 희비가 엇갈리면서 구역별 차별화의 모습이 나타날 전망이다.
한편, 서울시는 작년 11월 이후 3개월 동안 주민과 전문가의 토론과정을 거쳐 새로운 정비사업계획을 발표했다. 소유자 중심의 정비사업이 거주자 중심으로 전환되며 전면철거 방식은 지양하고 기존 주거지를 보존한 마을 만들기로 개발의 중심축이 이동한다.
사업 추진 단계에 따른 2년, 3년의 일몰제가 도입되면서 지연되는 정비구역이 자동으로 취소되는 시스템도 구축됐다. 특히 서울시는 사업초기 실태조사 대상 610곳을 선정하고 구역 해제를 적극 추진한다는 방침이어서 대상구역의 대부분이 실태조사 완료시기까지 사업이 더 지연될 가능성이 높아졌다.
윤지해 부동산114 연구원은 "사업이 막 시작되는 정비예정구역과 존치정비구역, 구역지정 등 단계의 사업장들이 실제 해제 대상이 될 것으로 보이므로, 초기 사업장이 몰려 있는 자치구에선 신규투자를 주의해야 할 것"이라고 말했다.
이어 "해제되는 구역이 1~2곳 나오기 시작하면 대상구역이 많은 곳을 중심으로 구조조정 우려감이 주변 지역으로 확산되면서 지분가격 하락 등의 몸살을 앓을 것으로 보인다"고 덧붙였다.
실태조사 대상 610개소의 구별 분포현황을 살펴보면 강남, 서초, 송파 등 강남3구는 24곳에 불과하다. 대상의 90% 이상이 강북권에 집중되어 있다. △성북 59곳 △은평 45곳 △동대문 42곳 △영등포 42곳 등이 대상구역을 많이 포함하고 있다.
윤 연구원은 "실태조사 대상이 많이 포함되어 있거나 사업단계도 추진위 및 조합 설립인가가 설립되지 않은 초기 단계에 머무르는 지역에 대해서는 각별한 주의할 필요가 있다"고 말했다.
이어 "사업시행인가이후에 해당되는 구역들은 당분간은 거래 분위기 침체로 약세를 보이겠지만, 장기적으로는 오히려 반사이익이 기대되므로 입지가 좋은 지역의 저가 급매물에 대한 관심의 끈은 유지해야 한다"고 덧붙였다.
