[서울파이낸스 이승연 기자] 뉴타운 사업이 좌초된 것은 정책적 한계와 주택경기 침체가 맞물린 결과다. 2008년말 글로벌 금융위기 이후 지분 가격 상승이 수익성 악화를 불렀다.
사업성이 낮아지다 보니 주민간 갈등이 현장의 단골 메뉴였다. 주민 재산권을 과도하게 침해하는 동시에 원주민 재정착율이 너무 낮다는 것이 그 원인이다.
전문가들은 현재 진행되고 있는 뉴타운 현장에서 사업 거품이 빠질 것이라고 예측한다. 태생적 한계를 드러낸 만큼 뉴타운 사업이 더 이상 장밋빛 미래를 제시하지 못한다는 것이다.
이런 이유로 기존 뉴타운 현장에서는 이번 제도개선으로 오히려 사업반대에 대한 목소리가 더 거세질 것으로 보인다.
◆ 전문가들 "제도개선 의미 있다"
서울시와 경기도의 제도 개선안에 대해 전문가들은 일단 긍정적인 평가다.
그간 논란거리였던 사업성 악화와 재정착률 제고 등의 문제를 일정부분 해결할 수 있다는 분석에서다.
임병철 부동산114 팀장은 "공공관리제가 본격 도입되며 사업절차가 다소 투명해졌다"며 "아울러 제도개선에 따라 주민 재산권 및 권리 강화가 예상된다"고 말했다.
임 팀장은 "임대주택 확보와 소형평형 확대로 원주민 재정착율도 늘어날 것"이라고 덧붙였다.
함영진 부동산써브실장은 "보전과 개발을 병행한다는 데에 공감한다"며"특히 존치지역 건축허가 및 예정구역 해제는 주민 재산권 행사에 긍정적인 일"이라고 말했다.
이는 개발사업 진행과 함께 주민 재산권을 일정부분 보호할 수 있다는 점에 의미를 둔 것으로 해석된다.
하지만 이번 개선안이 개발사업을 진행하는 동시에 주민 재산권을 대폭 보장한 것이라 후폭풍이 거셀 것이라는 의견도 만만찮다.
한 재개발 전문 변호사는 "이번 제도 개선안으로 재산권 행사를 요구하며 지구지정 취소를 준비하는 주민들이 많아질 것"이라며 "주민반대에 따른 법적소송으로 오히려 사업이 더 지연되는 역효과를 배제할 수 없다"고 말했다.
◆ 뉴타운 투자 '신중'해야
전문가들은 뉴타운 사업에 대한 투자는 신중해야 한다고 조언한다. 정책발표에 따른 구체적인 후속조치가 마련되지 않아 향후 제도개선의 방향을 예측하기 힘들다는 이유에서다.
제도개선을 통해 그간 답보상태에 빠져있던 뉴타운 사업이 활력을 찾을 것으로 예단하는 것은 금물이라는 것이다.
제도개선이 재산권 보호를 대폭 강화한 만큼 법적다툼이 더 많아질 가능성이 높다.
이런 이유로 투자자들은 서울시와 경기도가 후속조치를 통해 이같은 역효과를 어떤 식으로 해결하느냐를 눈여겨봐야 한다.
뉴타운 사업의 거품이 빠질 대로 빠진 만큼 구체적인 실행 계획을 보고 철저한 사업성 분석이 필요하다는 것이다.
임병철 부동산 114 리서치 팀장은 "사업이 원활한 곳은 수익성이 높고, 제도개선으로 오히려 사업이 지연되는 곳은 수익성이 낮아지는 등 양극화가 일어날 가능성이 높다"며 "입지환경, 사업규모, 분양가 등 수익성 분석이 먼저 이뤄져야 한다"고 말했다.
그는 또 "당분간 지분가격 약세가 불가피한 만큼 신규 투자는 저가 매물을 기다려 볼만 하지만 기존 투자자는 투자계획 변경이 필요하다"며 "뉴타운 사업은 단기투자 수익성 떨어지는 만큼 중․장기(최소3년 이상)적 접근이 필요하다"고 조언했다.
