뉴타운 사업 태생적 한계 드러났다
[서울파이낸스 이승연 기자] 애물단지로 전락한 뉴타운 사업이 전면 손질된다. 사업성 저하와 지구지정 취소를 요구하는 주민들의 거센 목소리에 서울시와 경기도가 화답한 것이다.
뉴타운 사업은 원주민 재정착율이 10%대에 그쳐 '쫓겨나가는 개발'이라는 오명을 쓰고 일선 현장에서 주민 갈등을 키워왔다.
이로 인한 사업지연이 골칫거리다. 지구지정 이후 사업이 차일피일 미뤄지며 금융비용 등 사업비가 천정부지로 솟구쳤다.
주택경기가 장기조정 국면으로 접어들며 사업성이 급속도로 악화된 것도 서울시와 경기도가 제도를 전면 개선하기로 한 이유다.
◆ 뉴타운 사업 사실상 종말
최근 서울시는 '신 주거정비 5대 추진방향'을 내놨다. 뉴타운 사업의 용적률을 상향 조정하고 소형면적을 도입한다는 것이 골자다. 용적률 조정으로 사업성을 높이고 원주민 재정착율을 높이겠다는 취지다.
주민이 원할 경우 지구지정을 해제할 수 있는 근거도 마련했다. 지구지정 이후 개발사업이 원활하지 못할 경우 구역 지정 자체를 무효화 할 수 있다는 것이다.
이는 사업성 악화로 사실상 개발사업이 불가능하다는 비판을 불식시키기 위한 조치다. 또 사업을 둘러싼 비대위와 조합 간 갈등을 봉합하기 위한 가이드라인도 마련했다.
소형면적 도입이 그것이다. 기존 조합원이 재정착할 경우 분담금이 크게 높아진다는 문제를 해결하기 위한 목적이다. 소형면적 확대를 통해 분담금 수준을 낮추겠다는 것이다.
하지만 이같은 정책개선에도 불구하고 뉴타운 사업이 사실상 종말을 고했다는 시각이 지배적이다.
대규모 구역 지정으로 기반시설을 확대하고 신도시급 개발을 도모한다는 본래 취지를 잃었다는 분석에서다.
사실상 사업이 실패했기 때문에 더 이상 정책적으로 추진할 여력이 없다는 것이다.
도시정비전문가 S씨는 "서울시가 공공관리자제도를 일선 현장에 도입해 사업기간을 단축하기로 했지만 이마저도 여의치 않다"며 "사업성이 너무 낮아 개발이익이 원주민에게 돌아가지 못한다는 것이 가장 큰 문제"라고 지적했다.
경기도 역시 사정이 다르지 않다. 사업성 강화를 목적으로 뉴타운 제도개선안을 내놨지만 일선 조합들의 반발이 거세다.
경기도는 뉴타운 사업을 찬성하는 주민이 75%에 미달할 경우 지구지정을 취소할 수 있는 근거를 마련했다.
김학도 괴안4B조합장은 "이미 조합이 설립되고 시공사가 선정된 상황에서 지구지정이 취소되면 그 책임은 누가 지느냐"며 "결국 주민들에게 피해가 돌아올 수밖에 없다"고 토로했다.
◆ 뉴타운 사업의 태생적 한계는?
이처럼 뉴타운 사업이 좌초된 이유는 급조된 정책 때문이다. 명확한 관계법령 없이 주먹구구식으로 사업이 진행된 것이다.
뉴타운 사업은 '도시재정비 촉진을 위한 특별법(도촉법)'에 따라 지구를 지정한다. 지구지정을 통해 일괄적으로 개발사업을 진행하는 방식이다.
하지만 도촉법은 사업의 구체적인 진행방식을 정해놓지 않았다. 상황이 이렇다보니 지구지정 이후 뉴타운 구역에 포함된 곳들은 각각 '도시 및 주거환경 정비법'에 따라 사업이 진행됐다.
A, B, C, D 지역 모두 뉴타운 개발구역이지만 A는 재개발, B는 도시환경정비사업, C는 재건축 등 사업방식이 달라지게 됐다.
이같은 한계는 사업 지연을 양산했다. 왕십리 뉴타운1구역이 대표적이다. 조합설립무효소송에 발목이 잡혔다. 이주 및 철거를 코앞에 둔 상태서 행정절차를 제대로 밟지 않았다며 '공사무효' 판결을 받았다.
조합설립 동의서에 개략적인 사업비 내용이 빠진, 이른바 백지 동의서가 이유다. 이는 관계법령 미비에 따른 태생적 한계를 보여준 대표적 사례다.
뉴타운 사업의 근본적 한계로 사업이 답보상태에 빠진 현장은 한 두 곳이 아니다. 서울은 시범지구 이후 10년 동안 26개 지구를 지정했지만, 85%가 착공조차 못하고 있다.
경기도도 상황은 마찬가지다. 12개시에서 23개 지구를 지정했지만 군포 금정지구를 비롯한 세 곳은 주민반발로 지정이 취소됐고 12곳은 취소를 놓고 법정 다툼이 한창이다
