[서울파이낸스 이서영 기자] 서울시가 10년동안 개발이 멈춰 있던 '용산국제업무지구'를 글로벌 하이테크 기업이 모이는 '아시아의 실리콘밸리' 국제업무지구를 중심으로 일자리·주거·여가·문화생활까지 가능한 '직주혼합' 도시로 탈바꿈 한다는 계획을 담은 '용산국제업무지구 개발구상'을 26일 발표했다.
최진석 서울시 도시계획국장은 이와 관련 "용적률을 최대로 풀 경우 123층의 롯데월드타워보다 높은 빌딩이 들어설 수도 있다"며 "확정된 게 아니라 정확한 높이는 말할 수 없지만, 상당한 높이다"고 밝혔다.
서울시는 용산 정비창을 최초의 '입지규제최소구역'으로 지정해 ,용적률 1500%를 넘는 초고층 건물이 들어설 수 있도록 할 예정이다.
전체 부지의 70% 이상을 업무‧상업 등 비주거 용도로 채우며, 기반시설율(도로‧공원‧학교 등)은 40% 수준으로 정했다. 이전 정부에서 용산 정비창 부지에 주택에 약 1만호 공급하기로 했지만, 현 정부와 합의해 약 6000호가 들어설 예정이다.
공공기관인 SH공사와 코레일이 공동사업시행자(지분율 코레일 70%, SH공사 30%)로서 사업을 추진하는 단계적‧순차적 개발로 간다는 방침이다.
[다음은 최 국장과의 일문일답]
-계획에서 용적률 1500% 넘는 초고층 건물 짓겠다고 했다. 최대 용적률과 평균용적률에 대해 말해달라. 가장 높은 건물의 최고층은.
△나중에 개별 택지가 매각되고 민간에서 사업제안을 받으면 알 수 있다. 국토계획법에 따라 중심상업지구는 최대 1500%까지 용적률이 가능하다. 서울시가 입지규제최소구역을 지정하면 용적률 상한이 가능하다. 1700%라는 표현을 한 것은 예시다. 최고층, 정확한 높이, 용적률은 내년도 상반기까지 도시개발계획과 구역지정이 진행되는 과정에서 수치가 구체화될 것으로 본다.
-개발 지역에서 이촌동이 제외됐다. 향후 해당 사업에 포함 할 생각인가.
△이촌동은 현재 개별적으로 재건축 사업이 진행되고 있다. 사업에는 포함하지 않고, 연계할 것이다. 용산 국제업무지구를 포함해, 용산 전 지역이 지구단위 계획으로 결정된다.
- 초고층의 건물의 경우, 대통령실 보완과 관련해 문제가 될 수 있지 않은가.
△이전에도 말씀드렸다시피, 해당 사업 건축 계획과 대통령 경호와는 무관하다.
-(용산국제업무지구 최고층) 높이가 롯데월드타워보다 높을 가능성도 있나.
△그럴 수 있다. 사업성이라던가 이런 부분 있어서 지금 수치는 확정할 수 없다.
-이번 사업 진행이 지역의 호재로 작용할 수 있다. 투기 수요를 막기 위해서 어떻게 대처할 것인가.
△과거에서부터 용산에 대한 개발 신호가 있었다. 이미 2020년 5월부터 용산 국제 업무 지역을 토지거래허가구역 지정했고, 올해 5월에 재연장 해서 기본적인 투기 수요는 차단할 수 있따.
-용산개발에 주거용도지역 최소 하한선이 있나, 주거용 부지를 30% 이상으로 한다고 했는데, 이것보다 더 낮아질 수 있나.
△비주거와 주거 비율은 7대 3으로 넣겠다는 계획이다. 지상부 연면적의 30%가 주거비율이 되는 것이다. 지난 정부에서 1만호 가구 공급을 계획으로 내놨지만 이번에 합의를 통해 6000호로 줄였다. 다만 이는 사실 아파트 면적을 어떻게 짜느냐에 따라 달라질 수 있다. 현재는 30평대 민간분양주택과 20평대 임대주택을 적절히 섞어 6000호 정도가 나온다.
-6000호 공급 중 공공임대주택 비율은?
△주거면적이 전체 30%인 데 만약 6000호 들어가면 그 중 4분의 1을 곱하면 된다. 6000호 중 공동주택이 5000호, 오피스텔이 1000호다. 5000호에 4분의 1을 곱하면 1250호 정도가 공공임대주택이 될 것으로 본다.
-입지규제최소구역 지정권은 누구한테 있나.
△2015년도에 국토계획법에서 처음 도입했다. 지금 사실 그게 많지는 않은 상태다. 고양시하고 인천 항만, 포항 항만 구역 등 3개 정도가 입지규제최소구역 적용한 바 있다. 새롭게 만든 것은 아니고, 만약 지정이 되면 여러 완화할 수 있는 항목이 생긴다. 지정권은 서울시와 국토부 둘 다 있다. 저희가 관심있는 것은 용적률이다. 중심상업지역이 1500%가 될 텐데, 그걸 넘는 계획을 하고자 한다. 지정을 하면 그것이 가능하다.
- 향후 용산 정비창을 제외한 다른 지역도 입지규제최소구역으로 지정할 가능성이 있냐.
△가능성 있다. 다만 현재 국토부에서 국토계획법과 관련해 개정을 추진 중이다. 이에 맞게 추가적으로 검토할 생각이다.
-입지규제최소구역의 용적률 상한은 없나.
△용적률이 무제한이다. 그렇다고 도시계획 상 1만%는 할 수는 없다. 일단 1500%는 넘는다. 롯데월드타워는 용적률이 400%대다.
-서울시는 몇 년에 걸쳐 얼마를 투자할 계획인가.
△정확한 계획은 12조5000억원의 마중물 사업비가 투입된다. 코레일이 부지를 기반으로 현물출자를 한다. 코레일 부지의 가치가 5조5000억원 정도로 추산된다. 그로서 서울시에서는 서울도시주택공사(SH공사)가 약 2조원을 공사채 발행을 통해 마련할 계획이다. 오 시장이 말한 5조원이라고 하는 것은 토지를 분양한 이후 분양이익금을 말하는 것이다. 그 분양이익금 중 5조원을 투자한다는 내용이다. 총 합쳐서 기반시설 설치비는 12조5000억원이다. 투자시기와 관련해서는 도시개발계획이 내년 상반기 예정됐다. 1년간 실시계획인가 이후 매각 등의 부분이 진행될 것으로 보인다.
