[서울파이낸스 노제욱 기자] 앞으로 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상하는 '상생 임대인'은 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다. 일정 요건을 갖춘 무주택 세입자라면 최고 15%까지 월세 세액공제가 가능하고, 전세자금대출 소득공제도 최대 400만원까지 받을 수 있게 된다.

정부는 21일 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 부동산 관계장관회의를 열고 이런 내용을 담은 '임대차 시장 안정 방안'을 발표했다.

우선 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 상생 임대인을 대상으로 양도소득세 비과세 요건을 완화하기로 했다. 

현재 2017년 8월3일 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주 요건을 채워야 하는데, 상생 임대인에 대해서는 이를 면제해주겠다는 것이다. 최대 80%의 장기보유특별공제를 받기 위한 2년 거주 요건도 함께 면제한다. 이에 따라 상생 임대인은 실제로 주택에 거주하지 않더라도 세제 혜택을 받을 수 있게 된다.

상생 임대인 인정 범위도 확대한다.

현재는 임대를 개시하는 시점에 기준시가 9억원 이하 주택을 보유한 1세대 1주택자에 한해 상생 임대인 자격을 인정하는데, 앞으로는 1주택자 전환 계획이 있는 다주택자에게도 혜택을 주겠다는 방침이다. 이런 혜택은 상생 임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월20일부터 2024년 12월31일 계약 체결분까지 적용된다. 당초 상생 임대인 제도는 올해 말까지만 시행될 예정이었으나, 시장 안정을 위해 적용 기한을 2년 늘리기로 했다. 집주인이 실거주 요건을 채우려 세입자를 내보내는 상황을 막고 임대차 가격 인상을 자제하도록 유도하겠다는 취지다.

정부는 또 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대한 세액공제율을 현행 최고 12%에서 최고 15%까지 올리기로 했다. 이에 따라 총급여액이 5500만원 이하인 무주택 세대주는 월세액(연간 750만원 한도)의 15%를 세금에서 공제받을 수 있게 된다. 총급여액이 5500만원을 넘고 7000만원 이하인 경우는 월세 세액공제율이 기존 10%에서 12%로 올라간다.

전세자금 대출이나 월세 보증금 대출에 대한 소득공제 한도도 늘린다. 현재는 대출 원리금 상환액에 대해 연 300만원 한도로 40% 소득공제가 가능한데, 공제 한도를 연 400만원으로 확대하겠다는 것이다.

정부는 올해 월세액 또는 올해 대출 상환액부터 이를 적용하겠다는 목표다. 단, 월세 세액공제와 전세자금 대출 소득공제 확대는 법 개정 사안이므로 제도를 실현하기 위해서는 국회의 동의가 필수적이다.

향후 1년간 갱신 계약이 만료되는 임차인에 대해서는 전세대출 지원을 확대한다. 현재 정부는 만 19∼34세, 연 소득 5000만원 이하, 부부 합산 순자산 3억2500만원 이하 임차인에 대해 저리의 '버팀목 전세 대출'을 지원하는데, 계약 만료 시 보증금과 대출 한도를 함께 늘려준다는 계획이다.

이 경우 수도권 기준 보증금 한도는 3억원에서 4억5000만원으로, 대출 한도는 1억2000만원에서 1억8000만원으로 각각 올라간다. 확대된 한도는 다음 달 주택도시기금 기금운용계획 변경을 거쳐 오는 8월1일부터 적용한다.

1년 뒤인 2023년 8월 이후에 계약이 만료되는 임차인에 대해서는 전세시장 동향을 고려해 추가 지원 여부를 결정하기로 했다. 

아울러 규제지역에서 주택구입 목적으로 주택담보대출을 받을 경우 기존주택 처분 기한이 현재 6개월에서 2년으로 늘어난다. 이를 위해 기존주택을 처분하고 신규주택으로 전입해야 하는 의무도 폐지해 신규주택이 임대 매물로 공급될 수 있도록 유도한다.

분양가 상한제 적용 주택의 수분양자에게 부여되는 최초 입주 가능일부터 최대 5년간 실거주 요건도 완화한다. 현재 시세 대비 분양가 수준에 따라 최초 입주 가능일부터 즉시 2∼5년의 의무가 부과되는데, 앞으로는 즉시가 아닌 해당 주택의 양도·상속·증여 전까지만 실거주 기간을 채우면 된다.

현재 보증부 월세로만 공급하는 청년·신혼부부를 위한 매입임대주택은 입주자가 원하는 경우 전세형으로 공급받을 수 있다. 전세형은 임대료의 최대 80%를 보증금으로 납부해 월 임대료를 최소화하는 형태다.

또한 시가 9억원 초과 고가 1주택 보유자에게 전세대출보증 이용을 제한하는 규제도 완화해 전세대출을 받은 후 시세 상승으로 인해 고가주택 보유자로 전환되는 경우라면 퇴거 시까지 전세대출보증 연장을 허용키로 했다. 아울러 현재 1억원 한도로 묶어 놓은 생활안정자금 목적 주담대 한도를 올해 안에 2억원까지 늘리고, 가계부채·부동산시장 상황 등을 고려해 추가 완화도 검토한다.

법인·개인 등 사업자 유형별로 건설임대 사업성 확보에 장애 요인이 되는 부동산 세제 중과 기준을 완화해 건설임대 착공을 유도한다. 법인사업자의 법인세 추가 과세 배제 요건은 기존의 주택 가액 6억원 이하에서 9억원 이하로 완화된다. 10년 이상 임대한 건설임대주택을 올해 말까지 등록하는 개인사업자에게 올해 말까지 적용할 예정인 양도세 장기보유특별공제 70% 적용 혜택은 오는 2025년까지 2년 더 연장한다.

민간건설임대주택을 공급하는 법인·개인사업자에게 부여하는 종합부동산세 합산 배제 요건도 완화한다. 공공 매입임대 건설 목적 토지 양도자에 대해서는 양도세·법인세 특례를 연장한다.

미분양주택에 대한 종부세 합산 배제 혜택을 건축허가 대상인 주택에 대해서도 거주 여부와 상관없이 부여한다. 

한국토지주택공사(LH) 등 공공이 민간에서 건축할 예정이거나 건축 중인 주택을 사전매입키로 약정하는 경우 신축 주택에 대해서는 용적률을 1.2배 추가로 허용한다.

국토교통부는 이날 발표한 임대차 안정 대책과 관련한 관련 법령 개정에 즉시 착수하기로 했다.

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