전문가 "정부 공급 실적에 매몰 돼 있어"
[서울파이낸스 이서영 기자] 정부가 '특단의 공급대책'이라고 내놓은 2.4 공급대책의 논란이 끊이질 않고 있다. 5년간 공급할 83만6000호는 부동산 시장 안정화에 영향을 끼칠만큼 큰 숫자이지만, 실질적인 공급 물량 증가는 이에 미치지 못할 것으로 나타나 '보여주기'식 대책이란 지적이 있다.
8일 국토교통부에 따르면, 2.4 대책에서 정비사업과 관련 공급 물량은 9만3000호이며 소규모 정비사업 6만2000호까지 합치면 15만5000호다.
이는 서울에 2025년까지 공급할 예정인 32만호의 절반정도 차지하는 물량이다. 즉, 서울 주택 공급의 핵심이 '정비사업'이라는 뜻이다.
그러나 정비사업은 총 공급량 안에 조합원 분양 물량이 존재한다. 예를 들어 총 공급 물량이 1만2032호인 둔촌주공은 일반분양으로는 4786호를 공급한다. 래미안원베일리는 총 2990호 중 224가구만이 일반분양 물량으로, 총 공급량 중 약 10%에 불과하다.
정비사업 구역별로 일반분양 비율은 상이하긴 하지만, 통상 총 공급량 중 평균적으로 일반분양은 약 30%를 차지한다.
다만 이는 민간 정비사업의 수치다. 정부가 발표한 공공이 직접 참여하는 정비사업은 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향한다. 용적률을 올리고, 이에 대한 인센티브를 기부채납 등을 통해 임대로 공급하는 것이 아니라 '공공분양'할 예정이라 일반분양분은 민간 정비사업보다는 많을 예정이다. 하지만 최대로 반영되더라도 '반절'정도가 그칠 것으로 업계는 예상하고 있다.
이에 대해 국토부 관계자는 "기존 재개발·재건축도 인허가 또는 준공물량 계산 시 총량을 계산한다"며 "주택 순증 물량은 기존 정비사업이 최대 1.3배라면, 이번 대책은 최대 1.5배로 더 많다"고 문제가 없다고 설명했다.
공급 물량 중 도심의 호텔 등을 개조해 청년주택 등으로 활용하는 비주택 리모델링 4만1000호와 신축 매입 6만호 등이 있다. 신축 매입은 민간이 지은 집을 LH 등 공기업이 사들여 임대주택으로 내놓는 것이기 때문에 '신규 공급'으로 보기에는 무리라는 일각의 지적도 있다.
또한 3기 신도시 공급물량이 매매를 원하는 수요를 분산시키지 못할 것이란 업계의 의견이 다수다.
5곳의 3기 신도시 주택 공급물량은 약 17만3000호다. 공공주택특별법에 따라서, 물량을 예측한다면 17만3000호 중에서 공공임대가 35%를 차지해 6만550호다. 공공분양(25%)은 4만3250호, 나머지 40%(6만9200가구)가 민간분양분이다. 공공분양 중에서는 85%가 특별공급 분양인 것도 감안해야 한다. 공공과 민간 분양을 다 합쳐도, 전체 공급 물량의 반절정도만 일반분양이라는 뜻이다. 그러나 현재까지 3기신도시 청약신청 알리미를 신청한 사람만 35만명이고, 3기 신도시 홈페이지 방문자는 312만명 인 것에 비하면 분양물량이 매우 적다.
최황수 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 공급실적에 너무 매몰돼 있다"며 "특히 이번 대책을 공급대책이 아니라 규제완화 대책이라고 하는 이유는 민간에 숟가락을 얻는 정책인데, 이를 정부 공급 목표로 세웠기 때문이다"이라고 지적했다.
한편, 변창흠 국토부 장관은 KBS 1TV 일요진단 라이브에 출연해 "공급 목표 세대수를 오히려 보수적으로 측정했다"고 말했다. 그는 "공공 직접시행 재건축·재개발은 참여율을 25%로 잡았는데 지난해 8.4 대책에서 제시한 공공재개발은 25% 넘게 참여했다"며 "역세권, 저층 주거지, 준공업지역은 도시 기능을 정상적으로 하기 어렵거나 주택이 아주 노후화된 지역 등만 고른 뒤 전체 부지가 아니라 해당 지역에서 10%, 적게는 5%만 참여한다고 본 것"이라고 설명했다.
