상반기 서울 중저가 아파트 전세거래 비율 53% 불과
상반기 서울 중저가 아파트 전세거래 비율 53% 불과
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서울 아파트 전세가격대별 거래 비중. (사진= 직방)
서울 아파트 전세가격대별 거래 비중. (사진= 직방)

[서울파이낸스 박성준 기자] 서울 중저가(4억원 이하) 아파트의 전세거래 비중은 지난 2011년 90%에 육박했지만, 올해 상반기 50%대까지 추락한 것으로 나타났다. 최근 가격은 가파르게 상승했지만, 면적은 줄고 노후화가 심해지는 등 질적인 주거 환경은 악화됐다. 때문에 임차수요 특성을 고려한 주거질을 향상시킬 수 있는 방안이 필요하다는 지적이 나온다.

10일 직방에 따르면 올해 상반기 서울 아파트 전세가격대별 거래 비중은 △2억원 이하 13.7% △2억원 초과~4억원 이하 39.0% △4억원 초과~6억원 이하 29.1% △6억원 초과~9억원 이하 13.2% △9억원 초과 5.1% 등으로 나타났다.

이중 중저가 아파트로 꼽히는 4억원 이하의 전세거래비중은 지난 2011년 89.7%를 기록했지만, 2016년에는 64.1%로 35%포인트(p) 급감한 데 이어 올해는 52.7%까지 쪼그라들었다. 특히 2억원 이하의 저가 전세거래는 지난 2011년 43.3%에서 올해 13.7%로 절반 넘게 줄었다. 다만 지난 2011~2016년 4억원 이하 전세거래 비중 감소가 가파르게 나타났지만, 2017년부터는 완만한 감소 추세로 전환된 것으로 나타났다.

서울 아파트 전세가격대별 거래 평균 전용면적도 꾸준하게 줄고 있다. 지난 2011년 2억원 이상~4억원 초과 가격대에서는 평균 전용면적 86㎡ 거래가 이루어지면서 국민주택 규모 이상이었지만, 올해 상반기에는 65.9㎡까지 줄어들었다. 대신 6억원 초과~9억원 이하 가격대에서 평균 94.3㎡로 국민주택 규모를 넘어섰으며, 전세가격 2억원 이하 구간은 2011년 62.7㎡에서 올해 43.5㎡까지 작아졌다.

모든 전세가격대별에서 준공연한 노후화도 가중되고 있다. 특히 9억원 초과 전세의 경우 2011년 평균 준공연한이 5.2년 수준으로 새 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 전세가를 형성했다. 그러나 올해 상반기 15.1년으로 준공연한이 10년 가까이 늘었으며, 신축여부와 상관없이 전반적으로 전세가격 수준이 높아졌다. 중저가 전세인 2억원이하 역시 같은 기간 16.1년에서 22.0년으로 5.9년이 증가했으며, 2억원 초과~4억원 이하는 13.2년에서 21.1년으로 7.9년이 늘었다.

거래권역별로는 강남3구(서초·강남·송파구)에서 빠르게 감소했으며, 상대적으로 저렴한 '노도강(노원·도봉·강동구)'에서 크게 늘었다. 노도강 내 4억원 이하 전세아파트 거래 비중은 올해 상반기에 88%를 기록했으며, 금관구 역시 전세아파트 거래 비중에서 4억원 이하가 절대 다수를 차지하고 있었다.

이처럼 전반적인 서울 아파트 전세 거래의 특징은 최근 9년 반 가격이 상승한 것에 비해 거주 여건은 더욱 열약해지고 있는 것이다. 단, 지난 2016년까지 중저가 비율 감소 및 전용면적 축소 등이 가파르게 진행됐다면, 2017년 이후부터는 질적 저하 속도가 완만해진 모습이다. 이같은 현상은 청약에 나선 수요자들이 전세 시장에서 이탈하고 서울에 2017~2019년 연평균 3만2000호 이상 입주했기 때문이란 분석이다.

직방 관계자는 "4억원 이하의 중저가 전세 아파트는 강남3구와 한강변 주변에서 줄어들지만 노도강과 금관구 등의 경기도 인접지역에서 비교적 활발히 거래가 이뤄지고 있다"라면서도 "다만 이들 지역도 4억원이하 전세거래비중이 다른 지역에 상대적으로 많을 뿐 거래량 자체는 감소하는 중"이라고 말했다. 이어 "정부가 서울권역 등으로 새로운 공급대책을 발표하며 26만호 이상 공급하겠다고 했지만, 임차인들이 실제 거주할 수 있도록 임대물량 유통이 원활하게 이뤄지도록 더욱 고민해야 한다"라며 "절대적인 물량 공급과 함께 가구구성원 등 수요자 특성에 부합한 주거 질 향상을 위한 고민도 병행해야 할 것"이라고 강조했다.


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