[서울파이낸스 부동산팀] 설 명절이 지나고 나면 얼어붙은 주택시장에 봄바람이 불까.

예년의 경우 설 연휴 이후 이사철이 본격화되면서 주택 거래가 늘고 가격도 상승세를 타는 것이 일반적이었다. 그러나 올해는 과거와는 다른 양상을 보일 가능성이 크다는 게 전문가들의 예상이다. 정부의 강력한 규제대책과 4월 공동주택·개별 단독주택 공시가격 발표를 앞두고 있기 때문에서다.

설 이후 주택시장을 가를 가장 큰 변수는 보유세. 올해부터 규제지역내 종합부동산세 세율이 높아진데다 2주택 이상자부터는 세율이 중과된다. 특히 올해 보유세의 근간인 주택 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 보유세 인상 효과는 배가될 전망이다. 때문에 전문가들은 기존 주택시장의 침체가 설 이후 더욱 가속화할 것으로 보고 있다.

일단 설 이후 급매물 출시가 본격화될 것이라는 예상이 많다. 작년 9·13대책 이후 재건축 대상의 급매물이 늘었다면, 앞으로는 보유세 부담을 버티지 못하고 나오는 일반주택으로 급매물이 확대될 수 있다는 것이다.

다주택자들은 절세를 위해 양도차익이 적은 주택이나 양도세가 중과되지 않는 비규제지역의 주택부터 팔아 주택수를 줄이려고 할 것이라는 전망이다. 일정 소득이 없는 은퇴자 가운데 고가주택을 보유한 사람들도 보유세 부담을 줄이기 위해 '주택 다운사이징'에 나설 공산이 크다는 예측도 적지 않다.

지난달 표준 단독주택 공시가격 인상때 주택시장은 급랭됐었다. 지난해 12월 84㎡가 13억 5천만 원에 팔렸다고 신고됐다가 며칠 전 실거래가 목록에서 사라졌다.

석 달 전의 최고 실거래가보다 5억 원 가까이 싼 값에 신고되면서 증여를 위한 '가족 간 거래' 아니냐며 논란이 일었는데, 결국 계약이 취소된 것이다. 이렇게 한 건 한 건에 대해 시장이 민감하게 반응하는 건 거래가 없어도 너무 없기 때문이다.

지난해 12월 서울의 주택 매매 건수는 1년 전의 4분의1 수준이었다. 전문가들 사이에서는 대출 규제와 공시가격 상승 등으로 설 이후에도 주택 가격이 안정세를 이어갈 거란 전망이 우세하다.

하지만 설 이후 세금 부담을 견디지 못한 '급매물'이 나오겠지만, 전반적인 집값 급락으로 이어지진 않을 거라는 게 전문가들의 분석이다. 

급매물이 늘어나도 매수자들 입장에선 집값이 추가 하락할 것으로 보고 관망하는 기조가 주류를 이루면서 거래 자체가 크게 증가하긴 어려울 것이라는 분석이다.

특히 규제지역은 양도세 중과 조치로 다주택자들의 급매물 출시도 제한적일 수밖에 없고, 대출 원리금이나 보유세 부담이 불가능한 한계가구를 제외하고는 섣불리 매도에 나서진 않을 것이라는 관측이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "보유세는 6월에 해당 주택을 등기하고 보유한 사람을 기준으로 결정되기 때문에 당장 투매나 급매물로 인해 집값이 폭락하진 않을 것으로 예상된다"고 내다봤다.

즉 최근 시장 가격은 정상적인 거래를 통해 형성된 것이 아닌 급매물 위주의 거래여서 급매물이 소진되고 나면 가격도 계속해서 떨어지진 않을 것이라는 관측이 지배적이다.

한편, 기존 보유주택을 임대사업자로 등록하거나 자녀에게 사전 증여하려는 수요도 꾸준히 증가할 거란 분석도 제기된다.

지난해 9·13대책으로 신규 매입 주택에 대한 임대사업자 세제 혜택은 대폭 축소됐지만 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 기존 보유주택에 대한 혜택은 여전히 유효하기 때문에 임대사업 등록을 하거나 사전 증여를 하는 다주택자들이 계속해서 늘어날 것이라는 지적이다.

특히 종부세는 6월1일 기준으로 산정·부과되는 만큼 임대사업자 등록을 하려는 수요는 5월 말까지 계속 이어질 것으로 예상된다.

이와함께 설 이후에도 전세시장은 대체로 안정세를 보일 것이라는 전망이다. 올해 서울과 수도권의 입주 물량이 크게 늘기 때문이다.

부동산114 조사에 따르면 올해 강남권 입주 물량은 지난달부터 입주가 시작된 송파 헬리오시티 9천510가구를 포함해 총 2만6천가구에 달한다.

지난 2017년 강남4구의 입주물량이 헬리오시티를 제외하고 6천300여가구 정도였던 것을 감안하면 크게 늘어난 수치다.

다만 이사철이 시작되며 입주물량 영향을 덜 받는 지역과 단지별로 수요가 늘면서 국지적 가격 상승세는 나타날 수 있다. 반포 주공1단지 등 대규모 단지에 대한 재건축 이주도 일시적인 전셋값 불안으로 이어질 전망이다.

연초 주춤하던 분양시장은 본격적인 성수기에 접어들면서 2∼4월에 걸쳐 새 아파트 분양이 쏟아질 전망이다.

특히 청약제도 개편으로 무주택자들의 당첨 확률이 높아지고 분양가는 시세보다 낮게 책정되는 곳이 늘어나 인기지역의 청약열기는 여전히 높을 것으로 예상된다. 다만 분양가격과 입지 여건에 따라 양극화는 종전보다 더욱 심화할 전망이다.

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