역모기지론, 노후준비 대안으로 정착 기대
역모기지론, 노후준비 대안으로 정착 기대
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▲ 신한은행 여신기획부 자창구 차장© 서울파이낸스
[공인호 기자]<ihkong@seoulfn.com> 우리나라의 65세 이상 노령인구는 2000년에 전체 인구의 7%를 넘어 ‘고령화 사회’로 진입했다. 2008년에는 고령자 비중이 10%이상으로 증가할 전망이며, 2019년에는 14%인 ‘고령 사회’ 진입이 예상된다. 아울러 2026년엔 노인인구가 1,000만명을 넘어 전체 인구의 20%를 웃도는 ‘초고령화 사회’가 될 전망이다.

이러한 초고령화사회 진입속도는 OECD국가 중 가장 빠른 것으로, 인구고령화와 노후대비는 이제 사회적으로 커다란 이슈가 되고 있다. 이러한 상황 속에 정부가 올해 7월부터는 역모기지론에 대한 공적보증을 시작하기로 함에 따라 역모기지론이 인구 고령화문제의 대안이 되고 있다. 역모기지론이란 주택은 소유하고 있으나 특별한 소득이 없는 고령자에게 소유주택을 담보로 매월 또는 일정 기간마다 노후생활자금을 연금 형식으로 주는 금융상품이다.

국내 역모기지제도는 1995년 도입됐으나 판매실적이 미미해 중단됐다가 2004년 이후 일부 금융기관이 다시 판매를 시작했다. 국내 은행이 그 동안 판매한 연금식 역모기지론은 최대 15년까지 대출해 주고 있는데, 2006년말 현재 1,000억원 미만 수준에 그친 것으로 나타났다. 대출 대상자의 연령은 제한이 없고 대출기간이 제한돼 있다는 점에서 다른나라에서 시행하고 있는 노후보장수단으로서의 역모기지론과는 차이가 있다.

현재 국내 금융기관들은 고령자들의 대출수요에 부합하는 모기지론 상품을 적극적으로 내놓지 못하고 있는 상황이다. 이는 금융기관 독자적으로 미국식 역모기지론 상품을 팔기에는 금융기관이 부담해야 하는 위험이 너무 크기 때문이다. 실제로 미국식 역모기지론을 실행하고자 할 경우 대출 금융기관은 부동산 가격, 금리, 장수 리스크 등 여러가지 위험에 직면하게 된다.

첫째, 부동산 리스크는 담보로 제공된 주택의 가격이 실제로 대출자가 사망하는 시기에 얼마가 지불 될지 불확실하고 크게 하락할 경우에는 담보가 부족해질 수 있는 위험이 있다. 둘째, 금리 측면에서 수십년의 장기간이 될수도 있는 대출기간 동안의 금리를 예측하기 어렵고 금리가 상승할 경우에는 대출 금융기관에 손실이 발생할 수 있는 리스크이다. 셋째, 장수 리스크는 당초 예상했던 기간보다 대출자가 오랫동안 생존함으로써 주택 매각을 통한 원리금 상환시기가 지연될수 있다는 점이다.

이러한 다양한 리스크를 민간 금융기관들이 대출조건에 반영할 경우 대출금리는 높아지고 주택의 담보인정비율은 낮아질 수밖에 없다. 결국, 집을 담보로 맡기고 대출을 받더라도 필요한 노후 생계비를 마련하는 데는 턱없이 부족하게 돼 노년층은 역모기지론 사용을 꺼리게 되는 것이다.

우리나라는 저소득층 지원을 위한 사회적 안전망이 불충분하고 노인층에 대한 가족들의 경제적 기반을 마련하기 위해 ‘한국주택금융공사법 시행령 및 시행규칙 개정안’을 마련했으며, 빠르면 7월부터 주택금융공사가 개발·보증하는 역모기 상품을 시중은행 등 금융기관에서 판매할 수 있게 된다.

개정안에 따르면, 65세 이상 고령자 중 기준시가 6억원 이하의 집을 갖고 있는 사람은 집을 담보로 맡겨 사망할 때까지 매달 일정액을 연금처럼 받는 역모기지론을 이용할 수 있다.
매년 주택가격이 3.5% 상승하고 기대금리가 7.5% 수준이라고 가정할 때, 3억원짜리 주택을 가진 만 65세 노인은 사망할 때까지 매달 85만원을 받을 수 있도록 했다. 동일한 조건으로 현재 시중은행 모기지론 상품(10~15년 동안 월 50~60여 만원)에 가입할 때보다 25~35만원 더 많은 액수이다. 특히 3억원 이하 주택을 담보로 할 경우 각종 세제 혜택이 주어진다.

‘역모기지론’은 주택 상속에 대한 국민 정서, 만기 상품구조, 적은 연금수령액 등의 원인으로 인해 활성화되지 못하고 있으나, 우리나라 고령자의 주택소유 비중과 취약한 사회보장제도 등을 감안하면 역모기지론에 대한 잠재수요는 상당히 큰 것으로 전망된다.

선진 각국에서 이미 보편화돼 있는 역모기지론이 국내에서 정착되기 위해서는 우리 국민들의 주택소유에 대한 인식전환과 소득이 적은 노인층과 실수요자에 대한 세제혜택의 확대가 필요하다고 본다. 월 지급액이 늘어나고 종신형인 공적보증 역모기지론이 7월 도입 예정으로 있어 역모기지론 대출시장의 본격 확대를 기대해 본다.   
공인호 기자 <빠르고 깊이있는 금융경제뉴스>
 

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