공동주택가격 열람으로 '관심'..."4월30일 이전에 하라" 

[김주미기자]<nicezoom@seoulfn.com> 지난 3월 14일 시작된 약 903만호의 공동주택가격 열람이후, 보유세 절세 방안에 대한 관심이 증폭되고 있다. 이중 매수세 급감으로 급매물 처분조차 여의치 않은 경우라면 사전증여를 통해 주택 수를 줄이는 방안을 검토해 보는 경우도 많을 것으로 추정되고 있다.
 
하지만, 사전증여에도 노하우와 주의점이 있다. 특히 부동산은 증여세뿐만 아니라 증여에 의한 소유권이전등기도 해야 하기 때문에 취·등록세 등 다른 세금부담에 대한 사전 검토는 필수다. 여기에 증여시점과 증여할 주택의 향후 재산가치 상승폭 수증자의 상황에 따라서도 부담해야 할 세금이 크게 다른 만큼 요목조목 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
 
21일 내집마련정보사에 따르면 사전증여시 절세를 위해서 알아둬야 할 것들은 다음과 같다.
 
첫째, 증여는 2007년 주택 공시가격 고시일인 4월 30일전에 증여하는 것이 현명하다.
물론 증여받은 재산의 가액은 증여당시의 시가로 평가하는 것이 원칙이다. 특히 아파트는 분기별로 실거래가 공개가 이뤄지고 있고, 동일 평형의 거래가 빈번하기 때문에 유사한 매매가격이 있어 매매시세가 곧 증여가격이라고 보아야 한다. 하지만 다세대나 연립 등은 아직 기준시가로 보는 경우가 많다. 기준시가를 증여 주택의 가액으로 할 수 있기 때문에 2007년 공시가격 고시일인 4월 30일전에 증여하는 것이 보다 유리하다.
서초구 서초동 H빌라를 소유한 P씨의 2007년 1월 1일기준 공시가격은 3억6800만원이지만, 2006년 1월 1일 기준 공시가격은 3억2800만원이라 올해 공시가격이 12.2% 인상됐다. 만약, 4월 30일 전에 성년인 아들에게 H빌라를 증여한다면, 4,464만원의 증여세를 내면되지만, 4월 30일 이후 증여한다면, 올해 공시가격 인상분에 의해 5,184만원을 내야해, 증여세를 720만원이나 더 지불해야하는 셈이다.

둘째, 증여세 공제액은 누가 증여받는가에 따라 달라지므로 주의하는 것이 좋다. 미성년자녀는 공제액이 1500만원에 그치는데다 부모가 증여세나 소유권이전비용까지 대신 납부한 것으로 간주되기 쉬워 다시 증여세를 과세당할 우려도 있으니 경제력이 있는 성년자녀에게 증여, 본인의 주택수를 줄이는 게 바람직하다.
 
셋째, 증여세 공제액은 10년간 공제 받을 수 있는 금액이고 증여재산가액도 증여일 이전 10년 이내의 증여받은 재산이 있으면 모두 합산해야하므로 사전증여는 10년 단위로 끊어 증여하는 것이 현명하다. 추후 상속세를 염두에 뒀을 때도 미리 증여하면 상속세 과세가액을 낮추는 셈이므로 미래의 세금부담을 줄이는 효과도 있다.
 
넷째, 자녀가 증여받은 자산을 양도할 때도 주의해야한다. 일정기간이후에 양도하는 것이 현명한데, 종전엔 증여일로부터 3년이었으나, 2007년 1월 1일 이후부턴 5년 이내에 자녀가 증여자산을 양도할 경우 부모가 양도한 것으로 간주, 양도소득세를 추징당할 수 있으니 증여자산을 매도할 땐 5년정도의 시차를 주는 것이 현명하다.
 
다섯째, 과세표준을 줄이기 위해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수하는 조건으로 증여하는 부담부증여도 실익을 따져보는 것이 현명하다. 이 경우 채무금액을 차감해서 과세표준이 설정되기 때문에 증여세가 줄어든다. 하지만, 양도차익이 많고, 보유기간이 1년 미만으로 짧게 되면 이로인한 양도세와 주민세가 늘어나고, 불완전한 증여이므로 추후 상환자금출처조사의 대상이 되기도 할 것이다. 또한 채무액에 대한 이자비용이 불필요하게 발생될 수있기 때문에, 부담부증여의 단점까지 조목조목 계산해보고 선택해야한다.
 
김주미 기자 <빠르고 깊이있는 금융경제뉴스>