전세가격은 34개월째 숨 가쁜 상승세다. 특히, 2011년 한 해 동안만 전국 12.3%(아파트 16.2%), 수도권은 11%(아파트 13.9%)급등했는데, 최근 5년간(2007~2011년) 연평균 전세가격 상승률이 4.8%였으니, 평년의 2배를 상회하는 수준이다.
다행히 평년에 비해 약화된 학군수요와 비수기영향으로 서울 강남지역의 전세가격 상승세는 한풀 꺾인 상태지만, 본격적인 봄 이사철을 앞두고 싼 전세매물을 찾아 경기 남부나 수도권 도심 외곽, 다세대·다가구주택 유형으로 이동하는 수요들은 여전하다.
일종의 파도타기처럼 도심 내 전세 값을 감당하지 못한 세입자들이 외곽 도시들로 밀려나면서 차례대로 임차시장 불안이 전이되고 있는 것으로 판단된다.
이 같은 임차시장의 불안요인은 복합적이다. 주택시장 침체로 인한 구입관망세 등, 집값 상승 모멘텀의 부재로 인한 전세수요 증가와 주택공급 감소로 인한 전세수급 불균형이 큰 원인이겠지만, 근본적인 전·월세 임차시장의 구조변화를 눈여겨볼 필요가 있다.
주택시장이 침체되고 저금리 상황이 지속되면서 집주인은 전세를 보증부 월세나 순수월세로 전환하기를 희망하며 전세물건 감소현상이 더해지고 있다. 실제 전세의 월세전환 증대현상은 주택임대차계약 구성분포를 통해 확인할 수 있다.
국토해양부의 2011년도 국토해양 통계연보를 통해 전국 행정구역별 주택 점유형태 비중을 분석한 결과, 전국 17,339,558가구 중 전세가구 비율은 21.7%(3,755,576가구), 보증부월세와 순수월세(보증금 없는 월세), 사글세를 포함한 월세가구는 21.4%(3,715,998가구)로, 이미 전세와 월세비중이 대동소이한 것으로 드러났다.
시중금리는 연 5% 내외지만, 전세의 월세 전환이율은 연 10% 내외인데다, 700만명에 달하는 베이비부머의 은퇴와 2008년 닥쳤던 글로벌금융위기 이후의 집값 폭락 경험이 시세차익보다 현금 임대수익을 중시하는 부동산 자산시장의 트렌트 변화로 이어지며, 주택 임대차 시장 변화가 시작된 것이다.
물론, 비교적 고가인 부동산자산은 100% 자기자본으로 주택을 구입하여 임대하는 경우가 적고, 세입자의 월세 연체 관리 등의 어려움으로 급격한 전세소멸현상은 발생하지 않을 것이다.
하지만, 향후 주택매매시장의 정체가 지속돼 주택가격 상승률이 저조하고, 수도권 같이 매매가격대비 전세가격 비율이 50% 이하인 상황이 지속된다면, 전세의 보증부 월세전환은 당분간 좀 더 진행될 것으로 판단된다.
상기 여건 하에서 세입자는 전세가격의 상승으로 인한 주거비부담의 증대와 함께, 월세로 전환될 경우 높은 월세이율에 따라 월세를 부담해야 하는 이중고를 겪게 될 가능성이 높아진다. 소득이 낮을수록 주택규모를 줄이거나 거주지를 옮기는 등 주거의 하향이동이 주거문제로 불거질 것이다.
따라서 이제부터 정부는 정책적인 측면에서 임차시장 구조변화 속에서 발생할 수 있는 우려에 대한 대응방안을 모색해야한다.
전세금 상승 혹은 빠른 월세전환이나 높은 월세가격 현상은 우선적으로 임대주택재고 확대로 풀어야 할 것이다. 이와 더불어 임대료 상승으로 인한 세입자의 주거비 부담의 증대 문제 그리고 주거수준의 하향이동 문제를 고려한 통합 대책도 요구된다.
특히, 전세에서 보증부 월세로 바뀌고 있는 임차시장의 구조변화 속에서 임대료보조, 임대료규제, 또는 공공임대주택 공급 등 큰 틀에서 임대시장의 시스템과 관리를 패키지화할 필요가 있다.
