하반기 달라지는 부동산제도, 체크 포인트는?
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취·등록세 감면 혜택 등 없어져
"환경 변화에 기민하게 대처해야"

[서울파이낸스 문선영기자] 하반기 부동산시장의 주요 변수가 될 각종 제도들이 종료되거나 새롭게 시행된다. 정부 정책과 부동산관련 제도의 변화는 장기적으로 부동산시장의 흐름을 좌우하는 중요한 요소로 시장 환경의 변화에 기민하게 대처할 필요가 있다.

특히, 부동산 시장 안정화 기조에 따라 향후 대세상승 가능성은 낮지만 상품과 지역별로 양극화되는 국지적 변동성은 커지고 있어 각별한 주의가 필요하다.

우선 2009년2월12일 현재 미분양으로 오는 30일까지 준공된 주택에 한해 적용됐던 취·등록세 감면 혜택이 7월부터 폐지된다. 전국적으로 최초 분양받아 취득한 자에게만 적용되는 혜택으로 분양시장 활성화를 위한 실시한 정책이었다. 7월부터 수도권 미분양주택은 취·등록세 감면혜택이 종료되고 분양가 인하폭과 연계한 지방 미분양주택만 취·등록세를 차등 감면받을 수 있다.

또한 7월부터 서울의 모든 재개발·재건축단지에 서울시가 사업을 주도하는 공공관리자제도가 도입된다. 공공관리자제는 재개발·재건축 사업을 할 때 계획수립 단계부터 사업완료 시까지 진행관리를 구청장이나 SH공사, 한국토지주택공사(LH) 등의 공공관리자가 주도하는 제도를 의미한다.

설계자·시공자 등 협력업체 선정에 필요한 기준을 공공이 제시해 공정하게 사업자를 선정토록 하고 공공의 자금융자 확대와 정보공개 관리 등의 업무지원을 통해 주민의 자율적 사업추진 역량을 강화하는데 목적이 있다.

이 제도의 본격화로 서울시 정비사업 비용을 줄이거나 절차가 빨라질 것이라는 기대가 있지만 조합설립인가이후 시공사를 선정하려는 사업장은 시공사 선정시기가 늦춰질 수도 있어 사업 단계에 따라 희비가 엇갈리는 분위기다.

도시형 생활주택 사업자 기준도 7월부터 완화된다. 30가구 미만 도시형 생활주택에 대해서는 사업시행을 주택건설사업 등록자가 아닌 개인도 가능토록 완화함과 동시에 건축허가대상 도시형 생활주택도 완화된 주차장 기준을 적용받게 된다.

이르면 7월부터 보호대상 주택·상가 임차인의 범위 및 관련 지역 구분의 세부 조정 작업도 시작된다. 우선변제를 받을 보증금의 범위 상한액을 서울은 7500만원으로, 수도권 과밀억제권역은 6500만원, 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외)·안산시·용인시·김포시·광주시 등은 5500만원으로 상향하는 게 골자다. 여기에 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위 상한액을 서울 2500만원, 수도권 과밀억제권역 2200만원, 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외)·안산시·용인시·김포시·광주시 등은 1900만원으로 상향하는 내용도 있다.

하반기부터는 상가건물임대차보호법의 적용범위도 확대된다. 상가건물 임대차보호법의 적용범위가 되는 보증금 상한액을 서울 3억원, 수도권 과밀억제권역 2억5000만원, 광역시(수도권 과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 1억8000만원으로 상향할 예정이다. 그 외 우선변제를 받을 임차인의 범위가 되는 보증금 상한액도 서울 5000만원, 수도권 과밀억제권역 4500만원, 광역시(수도권 과밀억제권역, 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 3000만원으로 상향된다.

청약제도의 변경에도 주의해야 한다. 현재 자녀를 3명 이상 둔 무주택자가 대상이 되는 3자녀 특별공급의 경우 올 상반기까지 청약통장이 필요 없었다. 하지만 8월 23일 이후 부터 주택공급규칙 개정에 따라 6개월 이상 납입한 청약저축(주택청약종합저축 포함)이 있어야 한다. 특히 규칙 공포일(2010년 2월23일)로부터 6개월 후 적용하기로 함에 따라 성남 고등지구 등, 3차 보금자리지구 특별공급 예비청약자들은 반드시 청약통장이 있어야 청약이 가능하다.

올 연말을 기점으로 양도소득세도 많은 변화를 겪게 된다. 올 한 해 동안만 2년이상 보유한 부동산을 양도한 경우에 한해 5%의 예정신고세액공제를 적용(29만1000원 한도)하고 예정신고를 하지 않으면 10%의 무신고가산세를 부과하고 있지만 내년부터는 예정신고세액공제가 완전 폐지된다. 무신고시 20%의 가산세도 부과될 예정다. 또 1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과의 한시적 완화도 연내 종료된다.

이밖에 준주택 규제완화와 관련된 내용과 서울시 장기전세주택의 중대형평면 자산·소득기준 적용 여부도 관심을 끌 전망이다

함영진 부동산써브 실장은 "하반기제도 시행이 확정되지 않는 사안들도 많다"며 "부동산관련 제도의 변화는 부동산시장을 읽는 중요한 잣대가 되는 만큼 이를 충분히 숙지해야 한다"고 말했다.

 


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