매매, 약보합세 속 재건축 사업추진 여부가 '변수'
전세, 봄 이사철 수요로 소형아파트 상승세 전망
설 이후 부동산 시장은 어떻게 흘러갈까? 설 처럼 큰 명절이 부동산 시장과 직접적인 연관성이 강한 건 아니지만 심리적인 영향을 끼치는 만큼 이후 상황이 올 한해 부동산 시장의 표정을 좌우할 것으로 보인다.
이에 따라 부동산정보업체 스피드뱅크는 설 이후 주택시장을 전망해 봤다.
■재건축
설 이후 가장 촉각을 모으는 것이 재건축 시장이다. 재건축 특성 상 전체 주택시장을 선도하는 성격을 가지고 있고 특히 올해는 설 이후 재건축 사업과 관련한 발표가 있을 예정이기 때문이다. 이에 따라 재건축 사업 추진 여부에 따라 전체 주택시장의 향배가 결정될 것으로 보인다.
대표적으로 대치동 은마아파트 안전진단 결과가 3월에 나올 예정이며 현재 개포지구 지구단위계획 변경안도 진행 중에 있어 이와 관련해 발표될 경우 개포주공 집값이 움직일 가능성이 크다. 또 잠실주공 5단지도 안전진단 신청과 관련해 움직임을 보일 태세다.
이처럼 강남권을 대표하는 굵직한 단지들이 재건축 사업 추진과 관련한 민감한 사항을 앞두고 있기 때문에 사업추진이 진행되든, 불발이 되든 시장에 미치는 영향은 클 것으로 예상된다.
다만 이 같은 발표가 지연될 경우 재건축 시장은 전체적인 약보합세를 나타낼 가능성이 크다. 지난해 12월 이후 재건축 아파트값이 상승해 전고점을 회복한 곳도 있는 상황에서 매수자들의 추격 매수세는 기대하기 힘들기 때문이다. 특히 2008년 금융위기를 경험한 수요자 입장에서 저가 매물이 아니면 거래 성사 조차 힘들어 호가가 상승한다 하더라도 거래가 이뤄지지 않을 가능성이 높다.
이 같은 시장분위기로 2월 둘째주 서울 재건축 아파트값은 지난해 12월 이후 처음으로 마이너스를 기록했다.
■아파트
사업 추진 호재만으로 상승하는 재건축과 달리 일반아파트 시장은 썰렁한 편이다. 현재 대출규제와 겨울비수기 영향으로 거래가 많지 않은 데다가 매수세를 움직이는 집값 상승에 대한 기대심리도 낮아졌기 때문이다. 또 위례신도시와 보금자리주택 등으로 분양시장으로 무게 중심이 이동 한 것도 하나의 원인으로 꼽을 수 있다.
이 같은 현재의 상황으로 볼 때 주택시장은 외부 변수에 따라 약보합세를 유지하느냐, 상승하느냐가 명확해 질 것으로 보인다.
집값이 상승할 만한 재료는 6월의 지방선거가 있다. 2008년 4월 국회의원 선거 당시 재개발, 뉴타운 공약을 내놓는 바람에 상승한 것을 토대로 지방 선거를 치르면서 국지적으로 집값 상승의 여지가 있다. 또 재개발, 뉴타운 사업이 속도를 낼 경우 내집마련 수요가 발생할 것이고 이는 곧 소형아파트나 강북권 상승세를 가져올 수 있다.
하락요인도 있다. 현재 시행되고 있는 대출규제도 설 이후 변함이 없을 것으로 예상되면서 자금확보가 쉽지 않다. 또 금리도 변수로 작용하고 있다. 이밖에 실물경기 회복이 둔화될 것이라는 전망이 나오면서 금융시장불안과 더불어 주택시장의 불안이 더해지면 내집마련 수요가 위축될 수도 있다.
■전세
지난해 수도권 주택시장의 큰 이슈로 작용했던 전세시장은 설 이후 점차 안정을 되찾을 것으로 예상된다. 1월까지 서울 전셋값 상승을 부추겼던 학군수요도 마무리되고 전세가격이 단기간 크게 올라 숨고르기에 들어갔기 때문이다. 다만 설 이후 전셋집을 구하는 수요자가 발생하면서 소형아파트나 강남권을 제외한 지역에서 상승할 가능성도 점쳐지고 있다.
전세시장에 밀접한 관련이 있는 입주물량을 따지고 본다면 경기권은 약보합세가 예상된다. 2009년말부터 대단위 아파트 입주가 국지적으로 이뤄진 데 이어 2010년 입주물량이 2009년에 비해 크게 늘었기 때문이다.
하지만 뉴타운,재개발 사업 추진도 서울 전세시장의 변수다. 뉴타운,재개발 사업이 대단위로 이뤄지는 것을 감안할 때 한꺼번에 발생하는 이주수요는 주변 전세시장을 자극하기 충분하기 때문이다. 또 보금자리주택과 같은 유망 공공분양이 계속해서 발표된다면 내집마련을 미루고 전세를 유지하는 사람들로 전세가 상승의 한 이유로 될 수 있다.
