[서울파이낸스 이경옥 기자] 내년 주택시장 분야별 거래가 밝지 않을 것이라는 전망이 나왔다.

부동산정보업체 닥터아파트가 조사한 '2010년 주택시장 분야별 전망' 자료에 따르면 매매시장, 전세시장, 분양시장, 재건축 시장 등 4개 분야별 거래가 올해보다 원활하지 않을 것으로 분석됐다.

매매시장의 가장 큰 변수는 금리인상과 실물경기회복 여부다. 금리인상이야 가계나 경제에 미치는 영향이 크기 때문에 큰 폭 인상보다는 소폭 인상에 그칠 수 있지만 문제는 실세금리이다. 기준금리 인상으로 금융권이 민감하게 반응하는 경우 실세금리는 7%~15%에 이를 수 있어 주택시장이 급격히 위축될 가능성이 있다.

다만 금리인상에도 불구하고 실물경기회복이 뒷받침되는 경우 유동성 투자자금이 주택시장에 유입되면 그 하락폭을 일정부분 저지하면서 전반적으로 주택가격 상승을 견인할 소지가 있다.

물론 내년 말 한시적으로 적용되는 다주택자 양도세 중과 회피 물량이 강남권을 제외한 여타 지역에 우선적으로 쏟아져 나올 가능성이 있어 이들 지역의 가격 재조정은 불가피하다. 그러나 다주택자 양도세 중과 완화는 신규 취득자에게도 적용되는 것으로 같은 기간 주택투자수요가 일면서 거래가 어느 정도 활성화될 수 있기 때문에 그 조정이 소폭에 그칠 공산이 크다.

전세시장은 입주물량이 주요 관건이다. 입주물량에 따라 지역별로 차등적으로 나타날 것으로 예상된다. 올해 주택시장 상승세에 힘입어 전세가도 동반 상승세를 유지했으나 하반기에 들어 입주물량이 많았던 경기권을 중심으로 전세가가 하락하기 시작했다.

이와 마찬가지로 내년 전세시장 역시 입주물량이 올해보다 더 많아지는 경기권의 경우 전세가가 안정세를 이룰 것으로 보인다. 다만 보금자리주택 추가 공급 및 주택시장 침체에 따라 주택구입을 유보하는 등의 전세수요가 뒷받침되면서 소폭 하락에 그칠 가능성이 짙다.

반면 서울은 입주물량이 2008년 5만2천여가구를 정점으로 2009년 2만6천9백가구에 이어 내년에도 3만3천가구 정도로 2008년 대비 60% 수준으로 급감한데다 강남권의 경우 불과 4천7백가구(각각 조합원분 포함)로 사상 유례가 없을 정도로 공급이 부족해 올해 이상의 전세가 상승이 불가피할 것으로 전망된다.

분양시장은 신규 분양주택에 대한 양도세 감면 시한(2.11) 및 미분양주택에 대한 취ㆍ등록세 감면 시한(6.30)이 주요 변수다.

이들 세제감면 시한이 만료된 이후까지 분양시장이 지금처럼 호조를 보일 수는 없을 것으로 보인다. 부동산시장 침체에도 불구하고 그나마 분양시장이 선전할 수 있었던 것은 이러한 세제지원 정책 영향으로 실수요보다는 투자수요가 뒷받침됐던 이유가 컸다.

실수요자 구성비가 높은 1~2순위에서 미달됐던 단지들이 투자수요가 높은 3~4순위(무순위)에서 청약이 마감되는 사례들이 많아졌다는 것이 이를 증명하고 있다. 세제감면 시한 이후 분양시장이 실수요자 위주로 재편되고 투자수요는 가격 및 입지경쟁력이 뛰어난 지역으로 몰리는 등의 이른바 지역별 또는 단지별 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다.

재건축시장은 재건축에 대한 추가 규제완화가 주된 관심사다. 3/4분기 이후 다소 꺾였던 재건축 시장이 4/4분기 후반기부터 단지별로 상승세를 타고 있으나 이는 특정 단지의 재건축 추진 움직임이 활발해지면서 나타나는 국지적 현상으로 전반적인 재건축시장 상승세를 견인하기에는 역부족이다.

물론 단지별 재건축 움직임이 가시화되고 그 단지가 갈수록 많아지는 경우 재건축시장 전반적으로 영향을 미칠 수 있겠지만 재건축시장은 무엇보다 지엽적 요인보다는 용적률 상향, 재건축초과이익환수 개선 등 정책적 요인에 기한 영향이 더 크게 나타난다는 점에서 재건축시장의 전반적인 상승세를 낙관할 수 없는 입장이다.

다만 강남권 공급량을 증대시키고 주택시장을 안정시키기 위한 방편으로 재건축시장을 활성화시키는 것 이상의 대안이 없기 때문에 결국 재건축이나 리모델링에 대한 추가 규제 완화가 불가피할 것으로 보이는 바 이로 인한 기대심리에 따른 추가 상승여력은 여전히 남아있다고 할 것이다.

특히 실물경기 회복에 기한 투자심리 회복, 유동성 투자자금(보상자금) 및 분양시장으로 쏠렸던 투자수요의 재건축시장 유입 가능성이 많아 재건축시장은 여전히 내년에도 핫이슈가 될 것으로 보인다.

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