"근본적 해결책으로 보기에는 무리"
분양시장 활성화는 기대해 볼 만
[서울파이낸스 문선영기자] 총부채상환비율(DTI) 규제가 지난 7일부터 수도권 전역으로 확대 시행됨에 따라 기대와 우려가 교차하고 있다. 이번 규제 강화로 미분양이 해소되고 신규 분양시장이 활성화 될 것이란 기대감이 커지고 있는 반면, 이미 오를대로 오른 집값을 조정하기에는 무리가 있다는 지적이다.
■"이미 오른 집값잡기는 무리"
금융감독원은 서울 수도권 지역의 부동산 가격 상승세를 잡기 위해 지난 7일 강남 3구로 제한됐던 DTI규제를 서울·인천·경기 등 수도권 비투기지역으로 확대 시행키로 했다.
이에 부동산 전문가들은 최근 가파른 상승세를 보이고 있는 부동산 시장을 '안정'시키는데 효과를 발휘할 수 있을 것으로 내다보고 있다. 하지만 근본적인 해결책은 될 수 없다고 우려감을 나타내고 있다.
부동산써브 함영진 실장은 "레버리지 효과를 극대화해 공격적으로 내집마련에 나서는 수요에 제동을 걸 수 있어, 목동, 여의도, 강동, 과천 등 아직 덜 오른 지역이나 저평가된 지역까지 번지던 추격매수세의 기를 꺾을 수 있을 것"이라고 분석했다.
함 실장은 "또한 전세값 불안 양상을 기저로 해서 강남을 넘어 강북과 수도권 이남으로 확산될 기미를 보였던 주택시장 호가 상승에 브레이크가 걸릴 것"이라고 말했다.
그러나 오름세를 막는 수준에만 그쳐 상승세가 주춤할 수는 있겠지만 이미 오른 가격을 떨어뜨리는 효과까지 이르기에는 미진하다고 지적했다.
함 실장은 "자기자본비율이 충분한 투기성 수요자들은 DTI 규제 이후에도 별다른 영향을 받지 않을 것"이라며 "즉 내집 마련을 위해서는 은행 대출 의존도가 높은 서민들은 더 돈을 빌리기 힘들어진 반면 상대적으로 자금력이 뛰어난 부자들은 별 영향을 받지 않을 것"이라고 설명했다.
여기에 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려도 나오고 있다. DTI의 규제대상은 제1금융권으로 DTI 50~60%를 넘는 대출금이 이번 규제로 제2금융권으로 몰릴 수 있다는 것.
실제로 현재 제2금융권은 70% 대출이 가능한 경우도 있는 상황으로 2006년과 2007년 참여정부 당시에도 주택담보대출주택담보대출 규제가 강화됨에 따라 제2금융권으로 대출 수요가 몰린바 있다.
■미분양 및 신규 분양시장 활성화 기여
한편, 이번 규제 강화가 미분양 해소와 신규 분양시장 활성화에 기여할 수 있을 것이라는 긍정적인 의견도 나오고 있다.
전문가들은 금감원의 이번 DTI 규제가 집단대출 및 미분양 아파트 대출을 제외시켰다는 점에 주목할 필요가 있다고 강조했다.
한석수 솔로몬투자증권 연구원은 "주택 수요자 입장에서는 대출 비율이 제한되는 재고 주택외에도 규제 대상이 아닌 신규 분양 및 미분양 아파트와 같은 대체재를 선택할 수 있다"고 말했다.
미분양 아파트의 경우 주택 실수요자 입장에서는 금융 혜택과 양도세 감면 혜택을 취할 수 있어 자금 부담이 크게 줄어들 수 있기 때문.
실제로 신규분양 집단대출의 경우에는 DTI규제가 적용되지 않아 내집마련 수요자들이 분양으로 속속 눈길을 돌리고 있는 상황이다.
이선일 신한금융투자 연구원은 "과거에서도 금융권 주택담보대출 규제는 주택 수요를 신규 분양시장으로 집중시키는 경향이 있었다"며 "이번 조치는 오히려 시급한 미분양주택 해소 등에 보다 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 전했다.
