주택시장 전반 침체현상 '뚜렷'
전세가 작년보다 오름폭 '둔화'
올해 주택시장은 10년 전 외환위기의 악몽을 떠올릴 만큼 침체가 뚜렷한 한 해였다. 미국 서브프라임 모기지 사태를 시작으로 경기 침체가 전 세계로 확산되면서 국내 부동산 거래 건수가 급격히 줄었다. 특히 버블세븐 지역은 고가 아파트의 매입 부담과 대단지 입주물량 출시, 재건축 아파트의 사업성 악화 등으로 가격이 큰 폭으로 떨어졌다. 지방 역시 공급 과잉에다 혁신도시 개발사업이 차질을 빚으면서 마이너스 프리미엄 매물이 속출했다.
이런 가운데 서울 강북지역과 경기북부 일대는 뉴타운 사업과 경전철 건설로 올 상반기 동안 호가가 집중적으로 올라 지역간 양극화 현상이 뚜렷하게 나타났다. 하지만 하반기 이후 금융시장 위기론이 불거지면서 이들 지역 마저 투자수요가 급격히 얼어 붙었다. 이에 따라 정부가 재건축 규제 완화와 투기지역 해제 등의 대책을 발표했지만 거래 시장은 여전히 위축된 모습을 나타냈다.
스피드뱅크가 올해 전국 아파트 가격 변동률을 조사(11월29일 기준)한 결과 매매 0.71%, 전세 0.93% 오른 것으로 나타났다. 매매가는 버블세븐지역의 약세에도 불구하고 강북 등 수도권 외곽지역이 큰 폭으로 올라 지난 해 보다 상승폭이 커졌다. 반면 전세가는 잠실 재건축 사업과 2기 신도시 개발이 마무리되면서 입주물량이 크게 늘어 작년보다 오름폭이 둔화된 것으로 나타났다.
■매매시장-중대형 아파트 '찬밥'…중소형 아파트 '인기'
지난 해에 이어 올해도 저가의 중소형 아파트가 강세를 보였다. 특히 개발 재료가 풍부하고 최근 2~3년간 가격 상승이 저조했던 지역들이 큰 폭으로 올랐다. 수도권은 아시안게임 유치와 도심 재개발 사업이 활발히 진행되고 있는 인천(6.54%)이 가장 높은 상승세를 기록했고 서울 1.01%, 경기 0.23% 순으로 나타났다. 신도시는 경기지역에만 약 7만여 가구의 입주물량이 쏟아지면서 2.77% 하락했다.
세부지역별로 양주시(18.64%), 의정부시(18.04%), 동두천시(11.81%), 도봉구(11.66%), 노원구(11.45%), 강북구(10.08%) 등은 부동산 시장 침체에도 불구하고 10%가 넘는 상승률을 보였다. 반면 강남구(-4.87%), 서초구(-3.44%), 송파구(-8.12%), 양천구(-3.82%), 분당(-5.51%), 평촌(-4.32%), 용인시(-5.99%) 등 버블세븐 지역은 일제히 마이너스 변동률을 기록했다. 금리 인상에 따른 대출 부담으로 매수세가 위축된 데다 잠실과 경기남부 일대 입주물량이 급증하면서 저가 매물이 속출했다.
특히 재건축 아파트는 일반 아파트보다 하락폭이 컸다. 서울 -4.35%, 경기 -3.21%를 기록한 가운데 송파구(-18.22%), 강동구(-15.47%), 강남구(-11.18%), 과천시(-12.72%) 등이 큰 폭으로 떨어졌다.
지방은 호남지역이 강세를 보인 가운데 새만금 간척사업 호재가 있는 전북(3.89%)이 가장 높은 상승세를 기록했다. 이어 제주(3.74%), 부산(1.27%), 강원(1.02%), 충남(0.42%) 등 의 순으로 나타났다. 세부지역별로는 전북 익산시(12.12%), 강원 춘천시(5.93%), 강원 횡성군(3.15%), 충남 당진군(2.03%) 등이 가격 상승을 주도했다.
반면 대구(-0.93%), 경북(-0.91%), 울산(-0.47%), 충북(-0.26%) 등 영남,충청권은 약세를 나타냈다. 특히 대구는 준공 후 미분양 물량이 쏟아지면서 마이너스 프리미엄 매물이 급격히 늘었고, 혁신도시 개발과 경전철 건설로 지난 해 강세를 보였던 울산은 단기 호가 급등에 따른 부담과 혁신도시 개발 사업의 지연 등으로 가격이 하락했다. 시군별로는 경북 고령군(-5.95%), 충남 예산군(-2.43%), 충남 계룡시(-1.97%), 충북 청원군(-1.89%), 경남 밀양시(-1.62%), 경남 진주시(-1.08%) 등 지난 해 투자수요가 활발했던 지역들이 대거 하락했다.
■전세시장-수도권 남부 '풍성'…재개발 이주 지역 '품귀'
전세시장은 매매가 상승률을 약간 웃도는 수준에 그쳐 예년과 같은 이사철 전세난은 찾아볼 수 없었다. 재개발 사업으로 이주수요가 활발했던 서울 강북지역이 한 때 매물 품귀를 나타냈으나 경기 위축에 따른 재계약 비중이 늘어난 데다 강남 일대 신규 입주물량이 대거 출시되면서 하반기 이후에는 안정된 모습을 유지했다.
특히 수도권은 잠실주공1,2단지와 과천3단지 등의 연이은 입주와 동탄신도시 물량 등으로 전세 매물이 비교적 풍성했다. 지역별로는 인천(2.28%), 경기(0.63%), 서울(0.46%)이 오름세를 보인 반면 신도시(-0.24%)는 하락세를 나타냈다.
서울의 경우 뉴타운 이주수요가 있던 서대문구(3.38%), 노원구(2.44%), 강북구(2.30%), 은평구(2.21%) 등이 상승했다. 반면 송파구(-5.79%), 강동구(-5.56%), 서초구(-2.83%) 등 강남 일대는 대부분 전셋값이 하락했다.
경기지역은 양주시(9.60%), 파주시(7.43%), 남양주시(6.03%), 동두천시(5.67%) 등 입주물량이 저조했던 북부지역이 매매가 동반 상승과 맞물려 오름세를 나타냈다. 과천시(-6.69%), 의왕시(-4.24%), 분당(-2.40%), 수원시(-2.22%), 안양시(-1.91%) 등의 남부지역은 내년 판교 입주 등 추가 물량이 예정돼 있어 가격 하락폭이 더욱 컸다.
지방은 제주(5.72%), 전북(3.25%), 부산(1.18%), 충남(0.94%), 강원(0.59%), 대전(0.49%), 등의 순으로 올랐다. 특히 제주는 올해 신규 입주물량이 전무한 데다 아파트 선호도 또한 증가해 전셋값이 비교적 큰 폭으로 상승했다.
시군별로는 전북 익산시(10.19%), 강원 횡성군(5.13%), 충남 아산시(4.04%), 충남 천안시(3.36%), 강원 강릉시(2.12%) 등이 많이 올랐다. 반면 충남 계룡시(-1.24%), 강원 홍청군(-1.24%), 경남 진주시(-0.79%), 경북 포항시(-0.66%) 등은 내림세를 보였다.
