부동산시장에는 수백 조에 이르는 부동자금이 主流를 찾아 헤매고 있다. 혹자들은 정부의 강력한 부동산 억제정책의 결과 증권시장으로의 자금유입을 기대한다고 한다.

하지만 현행의 외국인과 기관주도하의 증권시장에서 개인이 주식에 투자한다는 것은 어쩌면 부동산투기보다도 더 리스크가 큰 일인지도 모르겠다. ‘10.29 부동산종합대책’이후 주식형펀드와 채권형펀드, MMF까지도 감소세를 나타내고 있다. 증시로 자금이 유입되려면 위축된 내수 경기의 반전과 같은 펀더멘탈의 회복이나 일반 투자자들이 매력을 느낄만한 새로운 상품 개발 등 증권시장으로의 자금이 이동할 만한 대안이 있어야 할 것이다.

이러한 대안으로 부동산증권화를 들고 싶다. 2001년 부동산투자회사의 출범과 함께 일반인들에게 소개되기 시작한 부동산증권화는 제도보완과 법령정비, 시장 저변확대라는 준비기간을 거쳐 화려한 탄생을 꿈꾸고 있다.

먼저 CR리츠 시장으로 일관되어 왔던 부동산투자회사가 진입장벽을 낮추고, 개발리츠·페이퍼컴퍼니 형태의 일반리츠의 허용 등 다양한 형태의 회사설립이 가능하도록 부동산투자회사법이 개정중에 있어 내년이면 다양한 형태의 리츠가 선보일 예정이고, 간접투자자산운용업법이 내년부터 시행됨에 따라 그 동안 주식과 채권으로만 이루어진 수익증권이 부동산을 포함한 실물투자가 가능하게되어 투자자들의 투자의 폭이 넓어지게 되며, 일임형랩 상품에 부동산과 실물을 편입할 수 있도록 되어있어 거액고객에게 다양한 상품을 제공함으로써 PB시장의 저변을 확대하는 기회로 삼아야 할 것이다.

또한 내년 초 설립예정인 주택금융공사의 출현으로 모기지론을 통한 장기 저리의 주택자금을 공급하게 되는바 이 또한 증권화 상품이다. 게다가 프로젝트파이낸스 시장은 부동산 개발사업에 자금을 대출해 주고 이자를 수취하여 투자자에게 돌려주는 은행권의 부동산투자신탁에 국한 되어 있었으나, 증권사들도 ABS발행을 통해 자금을 조달하여 개발사업에 자금을 지원하는 방식과 SOC시장에 대출형태의 자금지원에서 채권발행을 통한 자금을 지원함으로써 사회간접자본시설의 사업자들에게 다양한 자금조달의 기회를 제공하고, 간접자본 시설확충에 일조할 수 있는 기회도 충분히 있다.

아울러 광의의 부동산이라 할 수 있는 선박의 경우도 투자자의 자금을 선박에 투자하고,용선사와 사전에 정한 일정한 임료을 기초로 하는 선박투자회사펀드가 내년초에 선보일 예정이며, 이는 부동산과 함께 간접투자상품의 구성요소로서 고객들의 상품선택에 대한 폭을 넓힐 수 있는 대상이 될 것이다.

이러한 부동산금융시장이 조기에 정착되기 위해선 후속법령 제정을 포함한 제도개선이 조속히 이루어져야 하고, 증권사들은 부동산과 선박등의 펀드가 구조화 상품이긴 하나 전문성이 수반되어야 리스크 관리가 가능하므로 전문인력과 투자자금에 대한 리소스 지원이 필요하다. 더욱이 이러한 시장이 활성화 되어 개인은 물론, 기관과 외국인 투자자의 투자판단을 용이하게 하기 위해서는 부동산과 실물등에 대한 인덱스의 개발과 이를 분석하여 객관적인 투자판단지표를 만들어 내 줄 수 있는 리서치 기능도 보완되어야 할 것이다.

온라인수수료의 출혈경쟁과 정액제 개념의 수수료체계까지 도입된 시점에서 소매수수료 수입에 의존한 증권영업은 분명 한계가 있다. 증권사는 새로운 영역을 발굴하여 수입원을 다각화하여야 하고, 고객에게는 다양한 상품의 투자기회를 제공하여 고객이 선택하는 회사를 만들어야 살아남을 수 있는 기로에 서 있다. 이러한 관점에서 부동산과 증권을 접합한 부동산금융시장에의 적극적인 진입이야말로 종합금융을 지향하는 증권사들이 살아남을 수 있는 돌파구의 하나가 아닐까 생각한다.