[서울파이낸스 오세정 기자] 정부가 지난 8일 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표하면서 준공 후 30년이 넘어선 단지들의 재건축 추진이 빨라질 전망이다. 앞서 국토교통부는 재건축 안전진단 평가항목 중 구조안전성 점수 비중을 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경과 설비노후도 점수 비중은 각각 현행 15%와 25%에서 모두 30%로 높이는 방안을 발표했다.
9일 부동산시장 전문가들은 이번 조치가 정부 공급 목표 달성 기반을 조성하고 주거질을 향상한다는 측면에서 긍정적이라고 평가했다.
송승현 도시와경제 대표는 "이번 발표 내용을 보면 사실상 주택공급 활성화, 가격 안정화에 초점을 맞췄다기보다 주거질 개선에 맞춰졌다고 본다"며 "집값을 잡는 것보다 주거질 상향을 위한 취지에 맞춰 270만호 공급 목표 달성을 위한 기반을 마련한다고 본다면 긍정적이고 바람직하다고 할 수 있을 것"이라고 평가했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 재건축 안전진단 합리화 방안은 현 정부의 국정과제에 포함된 '부동산 정상화'와 '주택공급 확대'에 필요한 사안"이라며 "1기 신도시를 포함해 아파트가 집중된 지역의 재정비를 대규모로 시행해야 하는 우리 사회에 향후 긍정적인 좋은 결과로 이어질 수 있을지 지켜봐야 할 것"이라고 강조했다.
특히 양천구 목동신시가지와 노원구 상계주공 등 안전진단을 앞둔 재건축 단지가 수혜 단지로 꼽힌다. 임병철 부동산R114 팀장은 "이번 조치에 따라 재건축 추진의 속도가 빨라질 수 있고 안전진단을 신청하거나 통과하는 단지도 늘어날 것으로 예상된다"며 "현재 안전진단을 추진하고 있는 서울 양천구 목동과 노원 상계동을 비롯해 1980년 중후반에 지어진 주요 재건축 추진 단지들의 기대감이 커질 것으로 보인다"고 했다.
노원구 상계주공은 16개 단지 중 5단지만 안전진단을 통과해 재건축 사업을 진행 중이고, 1단지와 6단지는 1차 안전진단에서 조건부 재건축이 결정돼 공공기관 적정성 검토를 남겨두고 있다. 2단지는 1차 안전진단이 진행중이고 나머지 3·7·9·11·13·16단지는 안전진단 현지 조사를 마친 뒤 1차 안전진단을 앞두고 있다.
목동신시가지는 1∼14단지 중 6단지만 안전진단을 통과했다. 2차 안전진단에서 탈락한 9, 11단지를 제외한 2만3천여 가구에 달하는 나머지 단지는 1차 안전진단에서 조건부 재건축 판정을 받아 현재 적정성 검토를 진행중이거나 진행을 앞두고 있다.
다만 전문가들은 안전진단을 통과해도 재건축 초과이익환수제(재초환) 규제 완화책이 국회 문턱을 넘지 못하고 있어 재건축이 본격적으로 활성화되기는 어려울 것으로 예상했다.
이 연구위원은 "안전진단요건이 변경되더라도 재초환같은 재건축 저해요인이 여전하다는 점을 유의해야 한다"며 "지금은 향후 시장상황이 바뀔 때를 준비하는 시기인 만큼 시야를 '시장연착륙'으로 맞추지 말고 '과도한 규제의 정상화'라는 범위로 넓혀서 정책을 다루는 것이 바람직하다"고 제언했다.
송 대표는 "수많은 절차 중에서 한 걸음 앞으로 나간 수준으로 보는 게 맞다"며 "요지로 거론되는 지역들도 현 상황에서 시세가 받쳐주지 못하고 뒤에 따라오는 제약, 예를 들면 재초환, 분양가 상한제(분상제) 등이 안풀린 만큼 사업성이 극대화 되지 못해 재건축 활성화까지 이어지진 못할 것"이라고 강조했다.
이 같은 재건축 활성화 저해 요인 등을 비롯해 대내외 불확실성에 따라 집값 등 시장에 미칠 영향을 미미할 것이라는 예상이 나온다. 고금리로 인한 대출이자 부담과 집값 하락 우려에 따른 거래절벽 상황에서 일부 규제 완화가 가격 상승으로 이어지기에는 다소 무리가 있다는 것이다.
이 연구위원은 "뭐만 나왔다하면 호가가 널뛰기를 하던 올 상반기까지와 달리 지금 시장은 금리 인상 폭을 예상하기 어렵다는 불확실성이 큰 상황"이라며 "이를 일부 정책변화로 상쇄하기는 쉽지 않고 이번 조치가 부동산 시장 연착륙에 미치는 효과도 제한적"이라고 했다.
송 대표는 "시장 활성화에는 큰 영향을 주지 않을 것으로 본다. 안전진단 기준 자체는 준비 단계 앞 단에 가깝기 때문에 관문을 열었다 해도 금리 부담, 자재비 인상 부담 등 앞이 깜깜한 게 현실"이라면서 "거시적인 흐름 속에서 재건축은 매우 국지적이고 국소적이기 때문에 나홀로 단지 상승은 어렵다고 본다"고 했다.
임 팀장은 "재건축 안전진단이 정비사업의 초기 단계에 해당하고 고금리 여파로 매수세가 매수심리가 크게 위축돼 있어 거래시장에 온기가 돌기에는 한계가 있을 것으로 보인다"며 "앞서 여의도 공작아파트, 은마아파트 등 서울 주요 재건축 단지가 사업에 속도를 냈지만 부동산 한파로 아직 시장에서는 별다른 움직임이 없는 상황"이라고 했다.
