[서울파이낸스 박조아 기자] SK리츠는 지난 19일 100% 자리츠인 토털밸류제1호리츠가 KB자산운용으로부터 종로구 종로51에 위치한 종로타워의 소유권 이전을 완료했다고 20일 밝혔다. 이로서 SK리츠의 자산규모는 3조1000억원을 달성하게 됐다.
종로타워의 매입가는 6215억원(평당 3390만원)으로 부대비용 포함해 6768억원이 총투자비다. 토털밸류제1호리츠는 SK리츠로부터 유상증자를 통해 4214억원을 출자 받고, 나머지 2448억원은 은행 담보대출을 통해 자금을 조달해 자산을 매입했다. SK리츠로부터 받은 유상증자 자금의 조달 구성을 살펴보면 무보증회사채(AA-/Stable) 960억원, 전환사채 290억원, 그리고 브릿지 성격의 전자단기사채 3340억원으로 구성돼 있다.
최근 선순위 금리가 5~6%대로 치솟으며 상업용 부동산 시장도 큰 타격을 받고 있는 가운데, SK리츠는 4%대 수준의 금리로 3700억원 차입을 성사시켜 파이낸싱 역량을 입증했다. AA-/Stable의 신용등급을 보유한 SK리츠의 장점을 활용해 고금리 이슈를 최대 방어 한 것이다. SK리츠는 자리츠의 담보대출 이외에 5%초 수준의 무보증회사채 및 2% 금리의 전환사채를 조합해 차입했고, 시장 변동성 이슈를 최대한 방어하면서 금리를 최대한 낮추겠다는 전략이다.
특히, 금리 2%대의 전환사채 발행은 리츠 업계 최초 시도다. 고금리시대에 낮은 이자율 기반으로 주주의 배당 영향을 최소화 하기 위한 전략이다. 발행 물량은 290억원으로, 기존 주주 지분율에 2% 정도의 규모이다. SK리츠는 전환사채가 주식으로 전환될 경우, 낮아진 LTV를 활용해 추가 차입만을 통해 높은 수익률의 자산을 매입할 계획이다. 종로타워는 종각역과 연결된 서울중심권역의 대표적인 랜드마크 자산으로, 5년 평균 공시지가 상승률은 9.6%이다. 종로권역은 오피스 공급 부족으로 최근 A오피스 입찰가가 평당 3700만원을 기록하며 시세는 더욱 올라가고 있다.
종로타워는 입지적 가치와 인지도에 비해 공실 문제가 오랫동안 해소되지 않아 시장에서 저평가되던 자산이었다. SK리츠운용은 SK그룹 친환경 사업 담당 6개사가 집결된 그린 캠퍼스를 종로타워에 유치해 KB자산운용으로부터 우선매수권을 획득했다. 현 임대료는 주변 시세 대비 20%이상 낮아 수익성을 개선할 여지가 있고, 1200명 규모의 SK 직원이 이동해오며 리테일과 주변 상권도 활기를 되찾을 것이라는 판단이다. SK리츠는 임대료 정상화, 친환경 에너지 솔루션 적용, 미디어파사드 설치, 리테일 개선 등을 순차적으로 실행하며 건물 가치를 제고할 전략이다.
SK리츠운용 관계자는 "4%대 차입 금리는 불안정한 자본시장 속에서 주주의 배당 영향을 최소화 하기 위해 모든 관계자가 치열하게 고민한 결과"라며 "SK리츠는 종로타워가 대한민국 상업용부동산의 핵심자산으로서 제 역할을 하도록, 밸류업(Value Up) 계획을 단계적으로 실행할 것"이라고 말했다.
