[서울파이낸스 박조아 기자] 제이알글로벌리츠가 실권주 일반공모 청약을 성공적으로 마감됐다고 20일 밝혔다.
제이알글로벌리츠는 맨해튼 오피스 498 7TH Avenue로 증가한 차입금 상환과 추가 자산 편입의 재원확보를 위해 약 1400억원 규모의 유상증자를 추진했다. 그러나 지난 13~14일 양일간 진행된 구주주 청약에서 구주주 청약률이 85.28%에 그치며 당초 공모 물량 3177만 6000주 중 467만 8108주가 실권됐다. 제이알글로벌리츠는 실권주 발생에 따라 18~19일 이틀 간 일반주주를 대상으로 실권주 청약을 진행했다.
최근 급격한 금리 인상과 리츠 투심 약화로 일각에서는 실권주 일반공모 청약 미달에 대한 우려가 재기되기도 했지만, 최종 통합경쟁률 4.94 : 1을 기록하며 이러한 우려를 불식시켰다. 총 모집총수 대비 구주주 청약분과 일반공모분을 합치면 청약률 157.98%에 이른다. 이번 유상증자 성공의 배경에는 제이알글로벌리츠 기초자산의 안정적인 임대구조와 대출조건 등이 주요 성공요인으로 꼽힌다.
제이알글로벌리츠가 편입한 두개 자산은 신뢰도 높은 임차인과 장기계약구조를 갖추고 있어 안정적인 임대수익 확보가 기대된다. 벨기에 브뤼셀 소재 '파이낸스 타워 콤플렉스'는 벨기에 정부의 주요 부처가 임차인으로 2034년까지 중도해지 옵션없이 100% 임대차 계약을 체결하여 공실위험이 낮으며, 임대료가 건강지수(Health Index)와 연동되는 구조로 인플레이션시 임대료가 함께 상승해 인플레이션 헷지가 가능하다. 또한, 맨해튼 오피스의 경우에도 우량 임차인인 SEIU(동부보건의료노동조합)과 2050년까지 전체 면적의 약 60.6%를 임차하는 임대차계약이 체결돼 있다, 이외에도 신용도 높은 임차인 위주로 임대가능면적의 93.2%를 임차중이다. 잔여임대기간(WALE)은 21년으로 장기적인 임대기간을 확보했다.
또한, 안정적인 차입조건으로 금리 인상에 따른 영향을 최소화하였다. 벨기에 오피스의 담보대출은 만기 2024년 12월 말, 1.05%의 매우 낮은 고정금리로 조달하였으며 맨해튼 오피스의 담보대출은 만기 2027년 5월 초, 3.75%의 경쟁력 있는 고정금리로 차입해 금리 인상에 따른 비용 증가 리스크를 상당 부분 감소시켰다.
이외에도, 신주가(4335원) 배당률이 8%를 상회할 것으로 예상되며 국내 상장 리츠 중 최고 수준의 배당률이 기대되는 점도 이번 실권주 일반공모 청약의 활발한 참여 유인으로 작용했다. 이번 제이알글로벌리츠의 실권주 청약 성공은 다소 위축되었던 시장 상황속에서 일궈낸 결과라는 점에서 의미가 깊다. 본 청약결과가 향후 진행될 리츠 청약 수요 증가에 긍정적 신호가 될 것으로 예상된다.
한편, 제이알글로벌리츠는 2022년 하반기 글로벌 리츠 지수(FTSE EPRA NAREIT) 편입을 추진한다. FTSE EPRA NAREIT 지수 편입시 해당 지수를 추종하는 패시브 펀드의 자금과 외국인 투자자 등의 유입이 예상돼 중장기적인 유동성 증가와 주가에 긍정적 영향을 기대할 수 있다. 또한, 제이알글로벌리츠 편입 자산의 감평가가 취득가 대비 각각 20.9%(벨기에 오피스), 5.9%(맨해튼 오피스) 상승하며 편입자산가치가 증가하는 등 제이알글로벌리츠의 양호한 전망이 기대돼 현재 주가가 저점을 찍었다고 판단한 투자자들의 꾸준한 유입이 기대된다.
