[서울파이낸스 박조아 기자] 코람코자산신탁(이하 '코람코')이 블라인드펀드로 개발한 강남역 복합빌딩 '케이스퀘어 강남Ⅱ'가 준공과 동시에 공실률 '제로'를 기록했다고 9일 밝혔다.
케이스퀘어 강남Ⅱ는 서울지하철 2호선과 신분당선 환승역인 강남역에 인접한 서울 강남구 역삼동에 위치한 지하4층~지상20층, 연면적 2만1930㎡(약 6634평) 규모의 복합빌딩으로 저층부 리테일과 상층부 오피스로 구성돼 있다.
코람코는 지난 2018년 '코람코 가치부가 제2-1호' 리츠를 설립하고 YBM으로부터 해당 부지를 매입해 설계 및 인허가, 시공사 선정과 공정관리 등 개발 전 과정을 진행했다. 실질적인 디벨로퍼(시행자)의 업무로 연기금이 투자한 블라인드펀드가 개발사업에 투자된 두 번째 사례다. 첫 사례 역시 코람코가 개발한 '케이스퀘어 강남Ⅰ' 프로젝트였다.
코람코는 최근 주목받고 있는 리츠를 주력으로 부동산펀드와 부동산신탁업을 영위하는 부동산금융사다. 주로 오피스빌딩과 대형 상업시설 등 실물 부동산에 투자해 안정적 수익을 거둬 왔다. 하지만 최근 코람코의 투자 형태에 변화가 감지된다.
코람코는 지난달 '코람코 반포PFV(Project Financing Vehicle, 프로젝트 금융회사)'를 통해 서울 반포에 주거용 고급 오피스텔 '인시그니아 반포' 개발과 분양사업에 착수한다고 밝혔으며 대토보상리츠를 활용해 평택 브레인시티에 복합 상업시설을 개발 중이다. 또한 서울 가산동에 거대급(Massive) 데이터센터 개발을 위해 인허가도 진행하는 등 지어진 건물을 사고파는 기존 실물 투자에서 개발을 통해 수익을 극대화하는 개발형 투자로 포트폴리오를 확장하고 있다.
코람코의 포트폴리오 다각화는 최근 심화되고 있는 상업용 부동산시장 매매가 경쟁에서 기인한다. 투자대상자산의 매입가가 높아질수록 운용수익과 매각차익 등 기대수익이 낮아져 투자 매력은 떨어진다. 최근 미래에셋자산운용이 우선협상대상자로 선정된 여의도 국제금융센터(IFC)의 당초 예상 매각가는 3조 원대였으나 원매자들의 경쟁으로 인해 최종 매각가는 4조원을 훌쩍 넘어섰다. 시장에 알려진 투자수익률은 4%대 중반으로 썩 매력적인 투자처라 말할 수 없다.
이러한 치열한 부동산투자시장에서 상대적으로 높은 수익을 기대할 수 있는 분야가 개발사업이다. 빈땅 또는 노후물건을 매입해 새로운 건물을 지어 일정기간 운영 후 재매각하는 방식으로 인허가상의 어려움과 시공 리스크가 따르지만 준공 후 투자수익은 월등하다. 코람코가 개발사업으로 눈을 돌리는 이유다.
특히 리츠운용 외 부동산신탁업을 영위하고 있는 코람코는 시공의 안정성 면에서 두각을 보이고 있다. 신탁부문을 통해 수많은 개발경험을 쌓아왔기 때문으로 사내에 건축기술자 10여 명으로 구성된 기술실까지 조직되어 있다. 또한 지난해 리츠부문 내 개발본부를 신설해 개발 관련 투자에 집중하고 있다.
이상헌 코람코자산신탁 가치투자운용본부 전무는 "케이스퀘어 강남Ⅱ 개발사업은 각종 스타트업 및 테크기업들의 성장으로 GBD내 오피스 수요가 몰릴 것을 예측해 추진한 프로젝트"라며 "개발사업은 시장의 수요와 투자자의 기대가 만나는 지점을 정확히 포착해 그 가능성에 투자하는 사업"이라고 말했다. 이어 "코람코는 시행과 시공관리 역량이 내재화돼 있어 앞으로도 개발 관련 투자가 더욱 확대될 것"이라고 말했다.
한편, 케이스퀘어 강남Ⅱ에는 블록체인 전문 벤처캐피탈 해시드벤처스, 의료 인공지능 기업 루닛, 공유오피스 스파크 플러스 등이 임차할 예정이다.
