文정부 5년, 집값 폭등 숙제 남겨···DSR규제 긍정적 평가도
文정부 5년, 집값 폭등 숙제 남겨···DSR규제 긍정적 평가도
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부동산 정책 중 '공'은 DSR 등 대출 규제
결과적으로 집값 급등 못 막은 책임 있어
공급 타이밍만 빨랐다면 아쉬움 내뱉기도
서울 시내 전경. (사진=이서영 기자)
서울 시내 전경. (사진=이서영 기자)

[서울파이낸스 이서영 기자] 문재인 정부가 9일 자정을 기점으로 5년여간 여정에 마침표를 찍는다. 부동산 시장 안정화를 선언하며 출범했던 문 정부는 5년간 20여개 넘는 부동산 정책을 내놨지만, 집값 급등은 막을 수 없었다.

이에 대다수의 전문가들은 규제 강화라는 방향에 있던 문 정부의 부동산 정책은 '실패'라고 한 목소리를 냈다. 특히 정부 초반 공급량에 대한 자만이 없었다면, 집값 폭등이라는 상황까지 초래하지 않았을 것이란 지적도 나온다.

다만, 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출규제 강화로 부동산 시장에 투기세력 유입을 막은 것은 긍정적으로 평가된다.

9일 한국부동산원에 따르면, 4월 전국 아파트 평균 매매가격은 5억1342만원으로 2017년 5월에 비해 2억8478만원에 비하면 약 2배 가량 상승했다. 2012년~2017년까지 5년간 평균 매매가격이 2억원대를 유지했던 것에 비하면 폭등 수준에 가까웠다. 심지어 타 지역에 비해 집값이 높았던 서울도 5억7028만원에서 11억5014만원으로 급등했다.

문재인 정부는 출범 이후 20여차례가 넘는 부동산 정책을 내놨다. 첫번째 부동산 정책인 6.19 부동산대책을 시작으로 LTV 규제, 재건축 초과이익환수제, 종합부동산세 강화, 다주택자 양도세 중과, 분양가상한제 등 정책의 이름도 다양했다.

그럼에도 불구하고 집값은 잡히지 않았다. 이에 대해 대다수의 부동산 전문가들은 시장을 무시한 정책 방향성이 집값 급등을 야기했다고 지적했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "서울 등 집값이 살짝 하락했을 때, 집값을 잡을 수 있을 기회가 있었음에도 불구하고 때마다 시장에 채찍질만 일삼는 정책으로 내놨다"고 강조했다. 지난 2020년 6월 종합부동산세 과세 기준일을 앞두고 서울 아파트값이 두 달 연속 떨어졌던 시기도 있었다. 그러나 급매물이 소진되자 다시 집값은 상승했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "문재인 정부가 들어서면 부동산 시장을 잡기 위해 획기적인 정책을 내놓을 것으로 봤는데, 이는 시장에서 검증이 안 된 정책이었다"며 "문 정부의 멘트 등으로 인해 오히려 국민들은 부동산에 관심이 쏠려 집값이 급등했다"고 지적했다.

또한 다수의 전문가들이 정권 초기부터 집값을 잡기 위해 공급을 늘려야 된다고 말했지만, 임기 초기 문 정부는 공급이 많다는 주장을 지속하기도 했다.

다만 임기 절반이 지난 이후로 공급 확대 정책을 내놓기 시작했다. 2020년 8.4 부동산대책부터 2021년에는 3기신도시 공급 정책이 나왔다. 전문가들은 늦었지만, 정책 방향 변화를 모색했다는 측면에서도 이를 긍정적으로 평가했다. 문재인 대통령은 지난달 JTBC 손석희 전 앵커와의 대담에서 "(집값 급등은) 5년내내 가장 무거운 짐"이라며 “결과적으로 공급이 부족했다”고 소회하기도 했다.

일부 전문가들이 문재인 정부의 부동산 정책의 공으로 다주택자에 대한 인식 개선과 대출 규제 등을 꼽기도 했다.

김효선 수석위원은 "다주택자의 규제 강화라는 측면에서 꾸준하게 정책을 밀었기 때문에, 다주택자는 세금 측면에서 완화받을 수 없다는 인식은 현 정권 이후로 분명하게 생긴 듯 하다"며 "이에 윤석열 정부에서도 쉽사리 다주택자에 대한 규제 완화를 하지 못하고 있는 것으로 생각된다"고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장도 "코로나19로 생각지도 못한 상황에 직면하면서, 저금리로 인해 시중에 유동성이 커지고 가계부채에 대한 리스크가 커질 수 있는 상황에서 DSR 등으로 인해 상황능력 위주의 여신을 만들었다는 것에 대해 긍정적인 측면이 있었다"고 말했다.


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