전문가들 "폭등 힘들 것" vs "불안요소 많아 우려"
[서울파이낸스 노제욱 기자] 올해 8월 임대차 3법(계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제) 시행 2년차를 맞는 가운데, 계약갱신청구권의 사용이 만료된 매물들이 높은 가격에 시장에 나와 전셋값 상승을 주도할 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
대부분의 전문가들은 가격 상승 자체에는 동의하고 있지만, 상승폭을 두고는 서로 다른 의견을 내놓고 있다. 계약갱신청구권이 달마다 분산돼서 사용됐기 때문에, 높은 호가의 매물들이 특정 달에 쏟아지긴 힘들어 폭등이 어렵다는 의견과 공급 감소라는 불안 요소에 더해 일부 높은 호가의 매물들이 시장에 나오면 가격 급등으로 이어질 수 있다는 주장이 팽팽히 맞서고 있다.
26일 한국부동산원 전세가격동향에 따르면 이달 18일 기준 강동구(0.01%)는 강일·성내동 일부 단지 위주로 오르며 상승 전환했고, 동작·관악구(0.00%)는 전주 하락에서 보합 전환했다. 서울 일부 지역에서 오는 8월 전 이미 '가격 상승 조짐'이 나타나고 있다는 분석이다.
올해 8월에는 임대차 3법 시행 2년이 도래함에 따라, 2년 전 5% 상한제를 적용받아 재계약했던 물량들이 시장에 나올 전망이다. 계약갱신청구권 소진 매물이 그동안의 가격 상승분에 향후 상승분을 선반영해 높은 호가에 출회, 시장을 자극할 수 있다는 우려가 나오는 이유다.
여기에 '공급 감소'라는 요인도 서울 전세 시장에 존재한다.
부동산 빅데이터업체 아실의 자료를 보면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만5594건으로 한 달 전(3만467건)에 비해 16% 감소했다. 이 기간 동안 서울 강동구는 매물이 무려 30.3% 줄어들었으며(1344건→938건) 그 다음으로 성북구(-25.1%), 광진구(-24%), 송파구(-23.4%) 등의 순으로 감소폭이 컸다. 여기에 올해 서울 입주물량도 1만9402가구로 지난해(3만1429가구)에 비해 급감한다.
이에 따라 일각에서 제기되고 있는 '8월 전셋값 폭등'이 현실화될지 관심이 쏠린다.
먼저 전세가격 상승 자체의 가능성은 높지만, '폭등' 수준의 상승은 힘들 것으로 내다보는 전망이 존재한다. 특히 우려가 큰 계약갱신청구권 소진 물건과 관련해 8월에 관련 매물이 시장에 대거 출회하는 일은 현실성이 떨어진다는 것이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "계약갱신청구권의 사용이 만료된 임대주택에 대해 신규 계약이 체결되는 경우가 늘어날 것이기에, 가격 상승이 한정적으로는 가능"하다면서도 "하지만 실제로는 계약갱신청구권 사용 사례들이 특정 달에 집중되는 것이 아니라, 임대차법 도입 이후로 분산돼 사용됐기 때문에 8월에 집중적으로 전세대란이 폭발하거나 하는 등의 상황은 벌어지기 어렵다"고 말했다.
반면 공급 감소라는 불안 요인이 시장에 존재하는 가운데, 일부 높은 호가의 매물들이 시장을 자극하면 가격이 크게 오를 가능성은 충분하다는 전망도 있다.
서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "최근 전세매물이 줄어드는 추세를 보이고 있고, 지난해에 비해 입주물량도 급감하는 등 서울 전세시장에는 '공급 감소'라는 불안 요인이 있다"며 "이러한 가운데 계약갱신청구권 소진 매물이 시장에 나오더라도 높은 호가를 부르면서 나올 가능성이 크기 때문에 전세시장을 자극할 요인이 충분하다"고 설명했다.
일부 전문가들 사이에서는 오히려 전세가격 상승보다는 월세가격 상승에 대한 우려가 더 크다는 지적도 나왔다. 세 부담, 전세대출규제 등의 이유로 '전세의 월세화'가 진행됨에 따라, 결국 월세가격 상승세로 이어질 수 있다는 것이다.
송승현 도시와경제 대표는 "재산세 등 보유 주택에 대한 세 부담이 커짐에 따라 준전세, 준월세 등으로 거래가 이뤄지는 추세에 대해 주목할 필요가 있다"고 말했다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원도 "오히려 지금 주목해야 할 것은 전세대출규제 등으로 인한 전세의 월세화 현상"이라며 "향후 월세를 찾는 수요자들이 계속 증가하면서 월세가격이 상승할 가능성이 높고, 높아진 월세가격이 전세가격을 밀어 올릴 수 있다"고 강조했다.
