[서울파이낸스 이진희 기자] 내년부터 실수요 성격이 강한 전세자금 대출에도 한파가 몰아칠 전망이다. 올 4분기 한시적으로 제외됐던 전세대출이 다시 총량관리에 포함되는 데다 금융 당국이 전세자금 대출에 대한 공적 보증 축소를 검토하겠다고 밝히면서다.
특히 내년엔 올해보다 전셋값이 더 오를 것으로 예상되는 상황이어서 전세대출 옥죄기 압박이 동시에 덮치게 되면 실수요자들이 피해를 입는 부작용이 커질 것이라는 우려도 나온다.
금융위원회는 지난 22일 발표한 내년 업무계획에서 공적보증부 전세대출 구조의 적정성을 점검하겠다고 밝혔다. 가계부채 증가율을 5%대로 낮추려는 방안이다. 전세대출의 공적보증에 대한 과잉의존을 낮춰서 금융사가 위험(리스크)을 공유하도록 유도하겠다는 것이다.
현재 은행권의 전세대출은 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등 보증기관의 보증서를 담보로 대출이 나가는 구조다. 통상 보증서 한도가 전세자금 대출 한도랑 같은데, 보증료를 받는 보증기관이 보증을 하기 때문에 은행은 대출자가 돈을 갚지 않아도 보증기관을 통해 대출금을 회수할 수 있다.
보증비율도 높은 편이다. 3곳의 공적 보증기관은 대출액의 90% 이상을 보증해준다. 한도는 주금공 보증서 대출의 경우 보증금의 80%이내에서 2억원까지 대출이 가능하며, 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 보증서 대출 한도는 각각 4억원, 5억원이다. 대출 창구는 은행이지만 사실상 정부가 전세세입자를 지원하는 성격이다.
당국이 공적보증부 전세대출 구조의 적정성 점검을 언급하면서 거론되는 방안은 보증비율이나 한도 축소 등이다. 이는 지난 10월 '가계부채 관리 강화방안' 발표 때 가계대출 증가세가 꺾이지 않을 경우 당국이 추가 방안으로 언급한 내용이다.
만약 보증비율이 줄어들게 될 경우 은행들은 전세대출 취급에 신중해지게 될 것으로 보인다. 은행이 책임져야 하는 리스크가 커져서다. 예컨대 1억원의 전세대출에 대해 80%의 보증비율을 적용한다고 했을 때 8000만원은 보증서 담보로, 나머지 2000만원은 은행 신용으로 취급한다. 보증비율이 하향 조정하면 은행의 부담이 커지기 때문에 대출 금리가 오르고 한도가 줄어들게 된다.
상환능력 기준을 도입해 보증한도를 더 깐깐하게 산정한다고 가정한다면 결국 은행권 전세대출 한도 축소로 이어질 공산이 크다. 수요자 입장에선 전세대출 문턱이 더욱 높아지는 셈이다.
한 은행 관계자는 "보증비율이나 한도가 축소된다면 은행에서 대출 한도 역시 줄어들 수밖에 없는 구조"라면서 "은행이 위험을 더 부담해서 대출을 안고 갈 수도 없는 노릇이고, 그 자체도 은행에서 맘대로 컨트롤하기도 쉽지 않다"고 설명했다.
업계는 전세대출에 대한 당국의 규제 시그널이 본격화됐다고 해석하고 있다. 가계부채 폭증의 주범을 전세대출로 보는 당국이 미뤄뒀던 '플랜B'를 가동하는 것 아니냐는 시각이다. 당장 내달부터는 올 4분기 한시적으로 가계대출 총량관리에서 제외됐던 전세대출이 총량 관리에 포함된다.
가계대출을 조절하려는 은행들도 전세대출 옥죄기에 나설 것으로 보이는 가운데, 전세대출 규제가 시장에 체감될 때쯤엔 무주택 서민들의 피해가 커질 것이라는 지적도 적지 않다. 내년에 전셋값 상승이 예상되는 터라 이런 비판은 더욱 거세질 조짐이다.
주택산업연구원과 대한건설정책연구원은 내년 전세금이 각각 3.5%, 5% 오를 것으로 전망한 바 있다. 한국건설산업연구원 역시 5% 상승을 제시했다.
업계 관계자는 "전세대출이 실수요 대출이라서 규제에 신중해야 한다는 점은 공감하지만, 당국은 물론이고 은행 또한 가계대출 증가세 조절을 위해선 전세대출 규제가 불가피하다는 입장"이라며 "우선 당국이 어떤 구체적인 방안을 내놓을지 지켜봐야겠지만, 전세대출이 어려워질 것이란 점은 분명해 보인다"고 말했다.
