소규모 재건축, 기부채납시 용적률 완화로 공급 확대
[서울파이낸스 이서영 기자] 내년에는 차주단위 DSR(총부채원리금상환비율) 2·3단계가 조기 도입되며, 양도소득세 완화 되는 등 부동산 관련 제도가 변화한다. 이는 시장 참여자들의 심리에 영향을 미치는 제도가 상당한 만큼 파급효과도 클 전망이다.
16일 부동산R114에 따르면, 1월에는 고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경된다. 현행 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다. 하지만 2022년 양도분부터 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제를 적용한다. 9억원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 적용되나, 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 입는 소유자들은 줄어들 전망이다.
그 외에도 동거주택에 대한 상속공제 적용대상 확대한다. 피상속인과 상속인이 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우, 상속주택가액의 전부를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 늘어난다. 직계비속으로 한정하던 것을 직계비속의 사망 등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 된다.
대출 규제는 강화될 예정이다. 금융당국은 2022년 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정하고, 전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 계획이다. 이에 따라 2021년 6월 말 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 올라간다.
또한 가계부채 급증을 막기 위해 차주단위 DSR 확대적용 계획이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화된다. 2022년 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제를 적용한다. 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 시로 DSR 규제가 확대되고, 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다. 이전에 비해 대출 가능금액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피할 전망이다.
이 외에도 편법이나 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인 관리를 강화한다. 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야 한다. 신고서에 기재할 사항에는 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 추가된다. 현재는 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우 체류자격 등을 확인하는 절차가 없어 부적격 외국인이 임대업으로 부당 이익을 취해도 막지 못하는 폐단이 이어졌다.
또한 인구 감소에 따라 오는 1월부터 지자체장이 5년마다 의무적으로 도시지역 빈집 실태조사를 실시해야 하고, 위해한 빈집에 대한 안전조치 불이행 시 빈집 소유자에게 이행강제금을 부과할 수 있게 된다. 이행강제금은 1년에 2회까지 건축물 시가표준액의 50% 이하 범위에서 부과할 수 있다. 지자체장이 공익 목적으로 빈집 정비사업을 시행하는 경우, 사업시행구역 내에 있는 빈집을 수용 또는 사용할 수 있는 근거도 마련됐다. 빈집의 효율적 정비 및 활용이 가능할 전망이다.
내년에는 주택 공급을 위한 규제 완화도 함께 진행된다. 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다. 또한 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20%(최대 1만→1만2,000㎡ 미만)까지 확대할 수 있다. 소규모 재건축 사업은 노후 주택단지(아파트 · 연립 등)의 주거환경을 개선하는 사업으로, 사업구역 1만㎡, 기존주택의 가구수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있다.
7월에는 공동주택에 대해 층간소음 사후 확인제도를 시행한다. 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도를 폐지한다. 앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 된다. 권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해지며 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정이다.
이와 함께 지역가입자의 건강보험료(건보료)를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외할 예정이다. 현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출한다. 이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만7220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만8450원으로 36%(4만8770원) 낮아진다.
또한 내년부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 된다. 다자녀 기준이 확대됨에 따라 2022년부터는 기존 영구임대주택을 그린리모델링해 소형 평형 2가구를 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급할 예정이다.
