| ▲강민석 메리츠증권 부동산금융연구소 수석연구원 © 서울파이낸스 |
“후분양제 도입은 금융권의 프로젝트파이낸싱(PF)에 관한 금융구조의 선진화를 불러 올 것이다.”
강민석 메리츠증권 부동산금융연구소 수석연구원은 지난 7일 JW메리어트 호텔에서 열린 '부동산 금융세미나'에서 새 정부 출범때 마다 변하는 일관되지 못한 주택정책으로 건설사들은 위기에 봉착했고 PF방식으로 투자를 시행해 오던 금융사들은 회수되지 못한 자금으로 어려움을 겪고 있음을 설명하고 후분양제도 도입은 이러한 문제점들을 해소시킬 수 있다며 이 같이 말했다.
강 수석연구원은 “후분양제도 도입은 시행사 및 시공사 부도에 대한 위험요인을 제거하는 요인이다”라며 “계약 이후 분양시점 가격변동에 대한 리스크와 시공품질에 대한 리스크가 감소해 주택수요자들의 위험을 덜어주게 됐다”고 말했다.
그는 이어 “이와 더불어 금융기관도 부동산 투자 시 리스크가 한층 더 낮아져 좀 더 안정적인 투자처를 확보할 수 있는 계기가 됐다”고 말했다.
후분양제도가 활성화 되면 Coporate Financing에서 Project Financing 방식으로의 전환을 촉진하게 된다. 또, 사업 초기 대규모의 자금 투입이 필요함에 따라 자금 대출규모도 확대돼 이에 따른 금융비용의 증가도 함께 기대할 수 있다.
이에 강 수석연구원은 “사업 초기, 건설사들이 대규모의 자금을 마련해야 하는 만큼 각 사 마다 다양한 채널을 통한 건설자금의 필요성이 대두되게 됐다”며 “이에 금융권에서는 다양한 포트폴리오를 구성해 다양한 수익원을 확보할 수 있게 됐다”고 말했다.
후분양 제도는 금융권뿐만 아니라 산업 전반에 막대한 영향을 끼친다. 금융사들의 PF 사업이 진행되면 현재 시공사가 대부분의 리스크를 부담하는 구조는 어렵게 되기 때문에 금융권도 리스크를 분담하게 된다. 즉, 산업전반에 걸쳐 위험요소를 분산하는 것이다.
그러나 후분양을 위한 금융시스템이 제대로 정착되지 못한다면 건설 공급물량의 감소는 불가피하다. 또, 선분양에서 후분양으로 변모하는 2~3년간의 공급 공백도 문제점으로 남아있다.
강 수석 연구원은 “금융구조가 선진화 되면 우리나라도 모기지 시장이 발달될 것이고 이렇게 되면 단기대출에서 장기대출 구조로 변하게 돼 이 같은 문제점 해결해 줄 것”이라고 말했다.
후분양제도는 지난 2006년 9월 은평구 뉴타운사업이 고분양가 논란을 일으키자 향후 서울시에서 공급하는 모든 주택을 80% 공정 후 후분양으로 전환한다는 계획을 발표하면서 본격적인 면모를 드러냈다. 그러나 이 제도는 이후 2006년 발표된 11.15대책의 공급확대방안과 대치된다는 명목으로 지난해 초, ‘부동산시장안정을 위한 제도개편방안’부문의 수정을 통해 지금까지 유지해 오고 있다.
박선현 기자 <빠르고 깊이 있는 금융경제뉴스>
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